金隅13年来首次亏损 拿地百亿能否解困？

金隅13年来首次亏损 拿地百亿能否解困？

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年之后，重新聚焦布局北京大本营，身为“京城地主”之一所涵盖的金隅集团（.SH），斥资102.76亿元去拿地，在北京朝阳落一子，在北京丰台落一子，在北京通州落一子，。

有《中国经营报》记者得知，虽说水泥业务给金隅集团带去主要营收，可在水泥市场需求疲软情形下，地产业务凭借较高毛利率，成其扭转亏损局面关键，然而，在当下楼市销售整体下行环境里，项目后续销售进展有待观察 。

初试“豪宅”

12 月中旬的时候，北京隅·东序入市了，这本该是拿地近5个月之后的事，却赶在了元旦之前 。

获悉，朝阳区在本年度内，有多个改善型楼盘新入市，其中包括中建璞园、北京宸园，皆是在开盘之际，引发了市场的广泛关注，。

北京隅那东处所在的朝阳十八里店一块地方，当下正处在发展的时期阶段，它紧挨着地铁17号线的十八里店站点，仅仅只要两站路，就能够直接通达十里河去换乘10号线，借由这样的方式进而抵达东三环沿线的国贸那个重要的商业街区，然而正在进行建设施工的17号线剩下的线路部分，则将会经过路过东三环且直接直通到太阳宫、望京西这些重点的商业区域地带。

北京隅·东序项目的开发商，是金隅集团旗下的金隅地产，今年6月24日，金隅地产以63.8亿元的价格，斩获了朝阳区朝阳港1303 - 686相关地块，其住宅楼面价约为5.2万元每平方米，新房销售指导价是7.9万元每平方米，并且可上下浮动8%，随后，项目公司北京隅新房地产开发有限公司进行了登记注册，它由金隅地产100%持股。

要知道，金隅地产曾于2021年以及2022年之际，为该板块里面的两宗宅地进行“托底干预”。回溯到2021年10月那个时候，金隅地产联合昆泰，以37.6亿元的底价成功竞得十八里店朝阳港693地块，其楼面价大概是5.5万元每平方米，新房销售指导价设定为7.5万元每平方米，紧接着该项目被定名为金隅昆泰云筑（云筑一期），然而在那个时候，十八里店地铁站还尚未开通运营呢。

2022年5月时，十八里店站在开了半年后开通，此站属于地铁17号线，紧接着，金隅地产跟北京住总联合起来，以38.8亿元底价把十八里店朝阳港1303 - 685、694地块竞拍到手，楼面价大约是4.5万元每平方米，新房销售的指导价为7.5万元每平方米，之后该项目被定名为朝阳港云筑，也就是云筑二期和三期。云筑的前三期项目全都是改善型楼盘。

今年12月初的时候，有记者，在北京隅·东序项目售楼处，了解到这样的情况，开发商，沿用了云筑前三期的售楼处，那些前来咨询的人，大多是以家庭作为单位的。

有记者被告知，项目置业顾问称，该项目房源总数，是824套，主力户型呢，是155平方米至193平方米之间的三居或者四居，跟前三期的改善产品比起来，东序的目标客群是“豪宅”群体，但是，项目也存在少部分95与99平方米的三居户型，所有户型的总体均价处在7.35万至8.41万元每平方米这个范围。

距蓄客仅仅11天之后，北京隅·东序正式开盘了。依据其向外界公开告知的数据，在12月16日时项目开盘取得了强劲销售业绩达25亿元，当天所达成的成交总套数是235套。

然而，于此同时，该项目却由于阳台封闭与否的事情处于争议情况之中。依据了解得知，该项目的营销人员在进行蓄客阶段的时候，对外讲的是开敞的阳台在后期能够封闭起来，这样做可以用来增加室内实际能够使用的面积，一旦到了那个时候得房率将会大幅度地得到提升，这一事使得云筑之前的业主产生了不满情绪。

在人民网领导留言板里呈现出来，在12月8日的时候，有这么一位用户留言表明，北京隅·东序报规所涉及的是开敞阳台，然而开发商针对报规的那个开敞阳台，于交付之时或者交付之后进行封闭，这样的行为，违背了相关的规则，并且该用户投诉，要求开发商公开出具承诺书，承诺不允许封闭阳台。

从北京隅·东序项目处，记者了解到，该项目户型采用开敞式阳台设计。再加上赠送的阳台面积，项目实际得房率超过80%。要是不允许封闭阳台，在北京这种多风气候下，项目所赠送的开敞阳台实用性将大大降低。并且项目实际得房率也将不足80%。

知悉，近两年，北京新建住房产品竞争态势激烈，房屋得房率普遍呈现升高态势，部分楼盘借助赠送面积的方式，实际达成的得房率甚至抵达了100% 。

纵观周边竞品情况，北京隅·东序很快会遭遇一个强劲对手。今年11月29日，中海以153.32亿元的金额，拿下北京朝阳“巨无霸”组团地块，此行为打破了北京单笔土地出让金的纪录。

这一组团地块里头包含了十八里店朝阳港一期土地一级开发项目的1303 - 692地块、683地块、1301 - L01地块以及L02地块，它和北京隅·东序的位置就仅仅隔着一条路。经由相关了解可知呀，当初是为了能够顺顺利利地实现出让这个目标，组团地块的控高以及建筑规模等各项指标都施行进行了优化修改这个动作，其中的十八里店朝阳港地块存在这么一种情况，有30%用地的建筑高度，从原本的60米转变成为80米，如此一来楼间距相应地就会变得更加宽敞。除此之外，那块地块的配建规模，原本需要配建“4500平方米机构养老设施、1500平方米社区居家养老设施”，现在调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”，并且容积率也会降到2.695 。

此外，11月22日，北京市规划和自然资源委员会正式发布了通知，关于《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，明确表示鼓励开发商，在条件允许的情形下，于住宅首层设置架空层，以此打造室内外融合的共享绿色公共空间，还鼓励在小区内设置开放的风雨连廊，并且鼓励在多层住宅设置开敞阳台。

年内拿地金额超百亿元

据知悉，金隅地产所归属的金隅集团，是隶属于北京市的大型国有控股产业集团，还是A+H整体上市公司，其营收主要源自以水泥作为主要部分的建筑材料销售，以及房地产开发业务。

在2017年至2021年期间，关于其的房地产开发业务占到营收里的比例始终保持在大概是30%的水平，到了2022年，这个比例下降到了25.14%，而在2023年，此比例又再次上升到了27.9% 。

2023年年报显示，金隅集团达成营业收入1079.6亿元，与上一年相比增长了4.99% 。其主营业务收入为1070.7亿元，较去年同比增长4.7% ，当中，绿色建材板块获取收入794.69亿元，同比增长幅度为1.1% ，该板块收入占总营收的比例为73.61% ，其毛利率为8.55% ，和去年相比减少了4.55个百分点。另外，地产开发及运营收入是301.25亿元，同比增长15.05% ，其毛利率同比下降3.26个百分点，不过依然达到了18.9% 。地产业务为集团贡献约47%的毛利润。

今年上半年的时候，金隅集团的净利润呈现为-17.5亿元，表示这是金隅A股上市之后，接近13年时间里的首次出现亏损情况。

得知，除去水泥需求呈现疲软态势外，集团地产板块业绩出现下滑同样是关键缘由。上半年时间范围里，金隅集团地产业务累计达成合同签约额为53亿元，并且相较去年同一时期同比下降64%。针对这种情况，董事长姜英武在当时着重表明，下半年将把治理亏损扭转亏损当作最为重要的事情。

在土地产出事务有关领域，金隅集团往先之时的业务线路关联到北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等共十七个城市。在最近的两年期间，伴随城市售卖业绩出现的差距分化状况，它开始把关注重点聚集于作为主要活动区域的北京市场。在二零二二年，其新增加的三块土地储备全都处在北京，土地的面积是十二点二三万平方米，购得土地所花费的资金是一百一十六点一二亿元。到了二零二三年，它于北京的售卖收入所占百分比从之前一年的百分之二十七提升到百分之四十三 。

记者知悉，于今年，销售市场呈现承压态势，土地市场亦呈现承压态势，在此情形下，金隅集团依旧于北京获取了三宗宅地。

今年10月29日，金隅集团宣布，其除上述朝阳港地块外的全资子公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司，成功获得位于北京市丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516 - 60地块，该地块土地面积达21607.59平方米，计容建筑面积为54019平方米，金隅嘉业以27亿元成交总价成功竞得此地块。

11月5日，北京市通州区有个土桥中路的地块，仅仅只有1家房企报了名，最终呢，是金隅集团以11.96亿元的底价把它给摘得了，它的销售指导价是6.2万元每平方米，并且能够上下浮动8%，这个地块处在北京城市副中心的0202街区，它地上的建筑规模是47379.409平方米。

上述三块宅地的地价，总计为102.76亿元，相较于去年全年拿地的金额，增长幅度约为55% 。

在三季度业绩说明会上，金隅集团财务负责人郑宝金对前三季度经营活动所产生的现金流量净额减少较多的主要缘由进行解释，称主要是因为地产销售回款相较于去年同期减少较多，另外，地产项目因获取土地储备，支出比同期增加60多亿元，。

然而，于大幅进行拿地之际，项目后续销售去化那般的情况颇为值得予以关注。去年年报有所显示，在2023年年末之时，金隅集团土储权益规划建面大致是586.02万平方米，可是当年的商品房签约销售面积仅仅才96.36万平方米。今年年初的时候，金隅集团表明地产业务得要着重去努力库存、进行把控成本、防范风险，借此提升产品力 。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯说，于金隅集团今年新拿到的地块里头，丰台科技园1516 - 60地块是其中一块，其周边存在正在售卖的新房项目，其中包括中海丰和叁号院以及中建·云境，它们取得预售证的时间均为今年3月。在金隅集团获取该地块之际，中海丰和叁号院的网签均价为8.84万元/平方米，且网签去化率未达到10%；而中建云境的网签均价已然下降至8.25万元/平方米，其网签去化率接近7%。

此外，通州地块周边，目前有在售项目，分别是京玥兰园，璀璨公元，颐瑞府，帅府·京彩世界，其指导价都是6.2万元每平方米，实际成交价在5.5万元至6万元每平方米之间，以上这些项目，目前市场库存量比较大，存在一定竞争空间，不过因为此地块成交楼面价较低，所以开盘价相对灵活，有空间。

记者针对上述项目后续推盘的情况，以及营销计划，去联系金隅集团，一直到发稿的时候，都没有获取到回复呢。