稳预期 优化政策“应出尽出”“先立后破” 房地产发展新周期将至

稳预期 优化政策“应出尽出”“先立后破” 房地产发展新周期将至

证券日报记者 杜雨萌 刘琪

2023年，房地产市场在巨大下行压力下前行的同时，也将迎来政策面更加积极的支持措施。在供需两端一系列政策优化调整的影响下，“稳预期”尤其是房地产市场的稳预期已经开始显现成效。

近日召开的中央经济工作会议强调，“明年要坚持稳中求进、以稳促稳、先立后破”。对于房地产领域，会议提出，积极稳妥化解房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。

“稳中求进”

政策力度和深度逐步提升

对于深度调整的房地产市场来说，稳定预期是重中之重。短期来看，如何妥善解决房地产企业面临的流动性问题，满足其合理的融资需求已成为重要的抓手之一。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产开发新模式的构建不是一蹴而就的。从目前来看，行业销售数据普遍处于较低水平，部分房企仍存在流动性风险。因此，只有“先立后破”，才能真正推动旧模式向新模式的平稳过渡。

从担保项目、担保交付到担保主体，今年以来各大会议和监管部门频频强调对房地产企业的融资支持。政策力度和深度逐步提升，各类政策引导市场“用尽”。预期稳定且不断改善。尤其是“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求，为房地产企业融资注入了更多信心。

10月底召开的中央金融工作会议提出“对所有人一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”； 11月17日，中国人民银行、国家金融监管局、证监会联合举办的金融机构座谈会再次强调，要坚持“两个毫不动摇”，满足实体经济合理融资需求。对不同所有制房地产企业一视同仁，对经营正常的房地产企业毫不犹豫地放贷、撤贷或断贷；人民银行等八部门11月联合印发《关于加强金融支持的通知》《关于支持民营经济发展壮大措施的通知》，提出“合理满足民营房地产企业金融需求”强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。

银行迅速做出反应。一方面，他们采取一对一拜访的方式与房地产企业深入交流，探讨新形势下房地产行业银企合作新思路。另一方面，他们通过与房地产企业代表召开座谈会的方式开展“面对面”业务。沟通。

11月以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等各大银行已向民营房地产企业提供房地产开发贷款超过300亿元。其他许多银行正在加快落实对私人房企的批准贷款，并增加项目储备。

中国指数研究院企业研究总监刘水认为，近期金融机构对民营房企的贷款不断增加，预计未来对民营房企的贷款还将继续增加。

企业对政策力度的认知最深。某大型房地产企业内部人士接受《证券日报》记者采访时表示：“今年我们切实感受到了房地产企业融资的政策支持。我们可以直接或间接获得一定数额的担保房产贷款，以缓解融资困难。压力。”

严跃进认为，当房地产供需关系发生重大变化、房企债务压力较大时，首先要做好“稳定房企现金流”等工作。这也是房地产市场“稳”与“进”的良好平衡。核心关键。

“以进步促稳定”

多城市优化措施落地

从今年购房政策的“工具箱”来看，范围“扩大”、内容“深化”成为最大特点。

继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“及时调整优化房地产开发房地产政策”，一系列令人意想不到的购房政策相继出台。

比如，在此前“买房无需认贷”政策基础上，降低商业贷款利率，继续实施支持居民购房的个税政策，首先——一线城市也有针对性地优化购房政策，降低首付、调整普通住宅标准。 。

具体来说，12月14日，北京、上海当天正式宣布调整普通住房认定标准，优化差别化住房信贷政策，包括降低最低首付比例、商业性个人住房贷款利率下限等。 。 11月，深圳明确降低第二套房首付比例，优化普通住房认定标准。 9月份开始，广州陆续优化调整首付比例、房贷利率、限购等政策。

此前“认房不认贷”的政策更多是为了促进改善需求和置换需求的释放。虽然在一定程度上降低了支出成本，但对于一线城市来说，却受限于实施多年的普通住宅房产政策。标准尚未完全实现降低购房门槛的目标。

以北京为例，本次普通住宅标准调整之前，沿用的是2014年发布的普通住宅标准，与当前房地产市场的实际情况存在显着差异。证券日报记者从北京市住建委获悉，本次调整后，北京普通住宅占比将提升至70%左右。届时，更多家庭在转让住房时将能够享受增值税优惠政策。此外，此次最低首付比例的降低，也降低了居民购房的资金门槛，有利于更好地满足改善型住房需求，对于刚需购房者来说也是一个重要利好。

中国指数研究院监测数据显示，新房限购政策实施后，北京新增商品住宅成交量从12月14日的132套分别增加至242套和随后两天的283套。

“总体来看，北京、上海大力优化购房政策，符合市场预期，显着降低了购房者的购房门槛和成本，是‘促稳’的重要举措。”中植研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，从市场走势来看，短期内北京、上海房地产市场活跃度有望增强，价格预期有望进一步企稳。北京、上海房地产市场的好转预期将进一步提振整体市场信心，推动全国房地产市场加速触底企稳。

“先立后破”

加快构建房地产开发新模式

“只有做好‘稳’和‘进’工作，‘立’和‘破’工作才有顺利发展的市场环境。”在严跃进看来，稳定房地产市场是“立先行先”和“相关工作顺利衔接的重要基础”。

从今年中央经济工作会议明确的2024年房地产领域重点工作内容来看，“积极稳妥化解房地产风险”是房地产业重回稳定发展轨道的关键一环，体现在：精神上“稳定”与“进步”的关系。而“完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”是行业“先立后破”的关键。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，短期内，房地产市场的稳定取决于解决房企面临的流动性等问题，但从中长期来看，房地产市场的平稳发展需要加快构建新的发展模式，积极推动房地产企业转型。

从房地产企业角度看，未来需要从四个方面推进全面转型：一是开发模式由“三高”模式向轻重并重的“开发+控股”模式转变。 ;二是盈利模式从增量开发利润向增量开发、存量更新、保障性住房建设转变，转变产业链上下游轻资产业务的综合盈利模式。三是融资模式从高负债向多元化模式转变；四是目标模式从追求规模快速扩张转向提升品牌品质。

如果说构建房地产开发新模式是对房地产业“先建后毁”的总体要求，那么中央经济工作会议提出加快保障性住房建设、建设“先建后毁”休闲与应急”公共基础设施、城中村。重建等“三大工程”无疑是“稳中求进”与“先立后破”即“以进促稳”的重要环节。

叶银丹认为，要加大政策支持力度，积极鼓励房地产企业参与保障性住房建设项目，这不仅可以缓解城投企业保障性住房建设的压力，也为房地产提供了机会。企业要转型。

克而瑞研究中心副总经理杨克伟认为，总体来看，“三大工程”不仅是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元化住房供应体系的关键一环。预计2024年中央将加大对“三大工程”的金融支持力度，如央行提供补充抵押贷款、提供中长期低成本资金等。