金隅斥资百亿在京拿地 新盘销售待考

金隅斥资百亿在京拿地 新盘销售待考

12月中旬，北京隅·东序开盘。吴静/摄影

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“京城地主”之一的金隅集团（.SH），在今年进行了一系列动作，这涉及到拿地，关于拿地动作，其斥资102.76亿元，拿地地点在北京，至于具体区域，分别是朝阳、丰台以及通州，并且在这些区域各落一子，是在重新聚焦布局北京大本营之后发生的 。

据《中国经营报》记者所知，虽说水泥业务给金隅集团呈献了主要营收，然而在水泥市场需求表现出疲软态势的状况下，地产业务凭借较高的毛利率，变成了它扭转亏损局面要害之所在。可是，于当前楼市销售整体呈现下行的环境之中，项目后续销售进展有待进一步观察。

初试“豪宅”

北京隅·东序，拿地近5个月，赶在元旦之前，于12月中旬入市 。

据悉，朝阳区在这一年之内，新出现了像中建璞园、北京宸园这样多个用于改善居住条件的楼盘，而且这些楼盘在开盘之际，均引发了市场的广泛关注 。

北京隅·东序所在的朝阳十八里店板块，当下正处在发展阶段，它邻近地铁17号线十八里店站，只需两站就能直达十里河换乘10号线，进而抵达东三环沿线的国贸重要商圈，并且正在建设的17号线剩余线路，会途径东三环并直达太阳宫、望京西等重点商圈。

北京市的隅·东序那个项目，其开发商是金隅集团旗下所属的金隅地产，就在今年的6月24日，金隅地产以63.8亿元的价格成功斩获了朝阳区朝阳港1303 - 686相关的地块，该地块住宅楼面价大约是5.2万元每平方米，新房销售的指导价为7.9万元每平方米，并且这个价格还能够上下浮动8%。紧接着，项目公司北京隅新房地产开发有限公司进行了登记注册，它是由金隅地产100%持股的。

金隅地产于2021年、2022年，为该板块内2宗宅地“托底”，在2021年10月，金隅地产联合昆泰，以37.6亿元底价竞得十八里店朝阳港693地块，楼面价约5.5万元/平方米，新房销售指导价为7.5万元/平方米，随后项目被定名为金隅昆泰云筑（云筑一期），然而那时十八里店地铁站尚未开通。

在2022年5月份的时候咯，地铁17号线的十八里店站开通半年时间之后呢，金隅地产联合北京住总以38.8亿元的底价去竞得了十八里店朝阳港1303-685、694地块呀，楼面价大概是4.5万元每平方米哟，新房销售指导价是7.5万元每平方米呐，随后这个项目就被定名为朝阳港云筑（云筑二期和三期）啦。云筑的前三期项目全部都是改善型楼盘呢。

到了今年12月初的时候，有记者，在北京隅·东序项目售楼处，了解到这样的情况，开发商，沿用了云筑前三期的售楼处，前来咨询的人，大多是以家庭作为单位的。

记者被项目置业顾问告知，项目存在着824套房源，主力户型是155平方米至193平方米的三居或者四居，跟前三期的改善产品相比较而言，东序的目标客群是“豪宅”群体，然而，项目还有少部分95与99平方米的三居，所有户型的总体均价处于7.35万至8.41万元/平方米。

仅蓄客十一天后，北京隅·东序就正式开盘，依据其对外公布的数据，十二月十六日该项目开盘，销售情况强劲，达到二十五亿元，当日成交的总套数为二百三十五套 。

然而，于此同时，该项目却因阳台封闭与否的问题，陷入了争议之中。据了解，在该项目营销人员处于蓄客阶段时，对外宣称开敞的阳台在后期是能够封闭的，如此一来可以增加室内实际的使用面积，到那个时候得房率将会大幅提升，这一情况引发了云筑此前业主们的不满。

12月8日，人民网领导留言板上有显示，有一位用户留言表示，北京隅·东序报规呈现的是开敞阳台，然而开发商却在交付时或者交付之后，将报规的开敞阳台予以封闭，这种做法违背了相关规则，故而投诉要求开发商公开出具承诺书，承诺绝不允许封闭阳台。

在北京隅项目，记者了解到，此项目户型采用开敞式阳台设计，且附带赠送的阳台面积，致使项目实际得房率超过80%。倘若不允许封闭阳台，那么在多风气候的北京，项目所赠送的开敞式阳台，其实用性会大幅降低，与此同时，项目实际得房率也会不足80%。

听知晓，在过去的近两年时间里，北京地区的新房产品之间竞争特别激烈，那种情况下得房率普遍呈现出升高的态势，有一部分楼盘借助赠送面积的方式，最终实际得房率竟然达到了100% 。

把目光投向周边竞品，北京这块名为隅·东序之地，马上就要遭逢一个强劲对手。今年11月29号的那天，中海出手了，它用153.32亿元的不菲价格，拿下了北京朝阳那个堪称“巨无霸”的组团地块，其成绩厉害到什么程度呢，打破了北京单笔土地出让金的纪录。

此一组团地块当中涵盖十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303 - 692、683、1301 - L01、L02地块，它跟北京隅·东序的位置仅仅隔着一条道路。据知晓，那时为了能够顺利予以出让，组团地块的控高以及建筑规模等各项指标都进行了优化修正，其中的十八里店朝阳港地块有30%用地的建筑高度，从60米转变为80米，其楼间距将会更宽。此外，该地块的配建规模呢，原本是需要配建“4500平方米机构养老设施、1500平方米社区居家养老设施”，现在调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”，并且容积率也会降至2.695 。

此外，在11月22日这天，北京市规划和自然资源委员会正式发布了一则通知，这则通知是关于《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的，该通知明确给予了鼓励，鼓励开发商，在条件允许的情形下，于住宅首层设置架空层，以此打造出室内外彼此融合的共享绿色公共空间 ；给予鼓励，鼓励在小区之内设置开放形式的风雨连廊；给予鼓励，鼓励在多层住宅当中设置开敞阳台 。

年内拿地金额超百亿元

就所知悉的情况而言，有一个名为金隅集团的团体，它是归北京市所属的大型具有国有控股性质的产业集团，同时还是A+H整体上市公司 ，并且其营业收入主要是来源于将水泥当作主要部分的建筑材料的销售，与此同时还有房地产开发业务 。

2017年，到2021年期间，其房地产开发业务于营收里的占比自始至终保持在约30%，2022年，此比例下降到25.14%，2023年，该比例再度上升至27.9% 。

按照2023年年报所示内容，金隅集团达成营业收入1079.6亿元，相较于上一年同比增长了4.99% 。其主营业务收入为1070.7亿元，与去年同期相比增长了4.7% ，当中，绿色建材板块达成收入794.69亿元，同比呈现出增长态势，增长幅度为1.1% ，在总营收里所占比例为73.61% ；该板块毛利率为8.55% ，同比降低了4.55个百分点。而地产开发及运营收入为301.25亿元 ，同比增长了15.05% ，其毛利率同比下降了3.26个百分点 ，不过仍然达到了18.9% 。地产业务为集团贡献约47%的毛利润。

今年上半年的时候，金隅集团的净利润呈现为-17.5亿元的状态，这种情况呢，还是金隅A股上市以后，过去将近13年时间里的首次出现亏损的状况。

经知悉，除去水泥需求呈现疲软态势之外，该集团地产板块的业绩出现下滑这一情况亦是关键缘由。在上半年期间，金隅集团的地产业务累计合同签约款项为53亿元币，与同比数据相较下降了64%。针对如此状况，董事长姜英武于当时着重表明，在下半年阶段要将治理亏损并扭转亏损局面当作最为首要的大事来对待。

在地产的业务范畴里，金隅集团先前的业务线路涉及到北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等十七座城市，在过去的近两年时间当中，伴随城市销售业绩出现分化的状况，它开始将重点集中于大本营北京的市场，在二零二二年的时候，它新增加的三块土地储备全部都处在北京，土地的面积是十二点二三万平方米，所花费的拿地金额为一百一十六点一二亿元，到了二零二三年，它在北京的销售额所占的比例从之前一年的百分之二十七提升到了百分之四十三 。

记者知晓，于今年，销售以及土地市场呈现出承压的状况，在此态势之下，金隅集团依旧在京城获取了3宗宅地。

除了上述所说的朝阳港地块以外，在今年10月29日的时候，金隅集团宣称其全资子公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司成功获取了位于北京市丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目的1516 - 60地块。该地块的土地面积达成了21607.59平方米，计容建筑面积是54019平方米。金隅嘉业是以27亿元的成交总价成功竞得这块地块的。

11月5日，北京市通州区土桥中路地块，仅有1家房企报名，最终，金隅集团以11.96亿元底价将其摘得，销售指导价为6.2万元/平方米，可上下浮动8%，该地块处于北京城市副中心0202街区，地上建筑规模是47379.409平方米。

共计三块宅地，其地价加起来是一百零二点七六亿元，和去年一整年拿地的金额相比较，增长幅度大概是百分之五十五 。

金隅集团财务负责人郑宝金，在三季度的业绩说明会上，针对前三季度经营活动产生的现金流量净额减少较多的主要缘由作出解释，称主要是地产销售回款相较于去年同期减少较多，另外，为获取土地储备，地产项目支出较同期增加60多亿元。

然而，于大幅进行土地购置之际，项目后续销售的去化状况值得予以留意。去年的年报表明，在2023年年末的时候，金隅集团土地储备权益规划的建筑面积大概是586.02万平方米，可是当年的商品房签约销售面积仅仅为96.36万平方米。今年年初，金隅集团那头称，地产业务不得不着重致力于去库存、控制成本、防范风险，从而提升产品力。

张凯是中指研究院土地市场研究负责人，据他介绍，金隅集团今年新拿的地块里，有丰台科技园1516 - 60地块，该地块周边在售新房项目有中海丰和叁号院与中建·云境，这两个项目均于今年3月取得预售证。金隅拿地的时候，中海丰和叁号院网签均价为8.84万元/平方米，网签去化率不到10%；中建云境网签均价已降至8.25万元/平方米，网签去化率接近7%。

另外，通州地块周边，当下有在售的项目，分别是京玥兰园，璀璨公元，颐瑞府，帅府·京彩世界，它们的指导价都是6.2万元每平方米，而实际的成交价在5.5万元到6万元每平方米之间 ，上述这些项目，目前在市场上整体的库存量比较大，存在着一定的竞争空间，不过，因为这个地块成交时的楼面价比较低，所以其开盘时候的价格相对来说是灵活的，有调整的空间 。

记者针对上述项目后续推盘事宜，以及营销计划，与金隅集团方面展开联系，一直到发稿的时候，都没有获得回复。