投行踏破房企门槛

投行踏破房企门槛

11月28日是注定改写房地产形势的一天。

下午6点，当证监会新闻发言人在回答记者有关资本市场支持房地产市场平稳健康发展的问题时突然宣布恢复房地产股权再融资，房地产界和投行界集体震惊！

“这件事来得太突然，谁也没想到。”某知名A股房地产公司董事会秘书向第一财经透露，当晚7时30分，交易所召集多家房地产公司召开说明会。其次，最新文件鼓励房地产企业积极参与，尽快提交方案，同时提出建议。

投资银行也面临着睡眠困难。 “我们这个行业的每个人都感到震惊，因为从业十几年，这是我们第一次看到房地产融资缺口这么大。”一位投资银行家无法掩饰他的惊讶。

从28日晚消息公布到29日晚，短短24小时，蛰伏了12年的房地产股权资本运作突然活跃起来。

“那天晚上，一些久违的投行朋友通过微信联系了我们。”上述董事会秘书表示，公司也立即联系了几家投行，研究政策内容，讨论如何制定方案等事宜。 “毕竟我们已经十几年没有做过相关业务了，细节都快忘记了。”

深夜开会

早在2010年4月，国务院就曾发出“新国十条”的通知，明确要求证券监管机构暂停审批闲置房地产开发企业上市、再融资和重大资产重组。土地和土地投机。 。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻落实“新国十条”精神，暂停受理房地产开发企业重组申请，并将已受理的，征求国土资源部意见。

自此，房地产股权融资的大门关闭了12年。在此期间，只有少数项目在2015年获批，例如绿地借壳上市、招商蛇口重组等。

因此，当证监会新闻发言人28日发布房地产企业股权融资五项优化调整措施时，无论是房地产圈还是投行圈都充满了兴奋。

期待已久的股权融资重新开放，对于销售不景气、资金紧张的房企来说，无异于久旱逢甘露。

“我十几年没有做过任何股权项目，与投行的业务也仅限于发债，保持日常关系的投行也就两三家左右。”另一家A股上市房地产公司相关负责人透露，截至29日晚，已有不少于5家投行主动找到该公司负责人或相关部门并表示他们愿意拿出一个计划：“每个人都很惊讶，但精神很令人兴奋。”

此时，深交所、联交所的鼓励和支持，也给了房地产企业积极行动的一些底气。据了解，28日晚，交易所与多家房地产企业代表召开会议，主要表达了对相关工作的支持。

上述投行圈人士向第一财经记者证实，负责房地产业务的同事几乎没睡觉，连夜与A股房地产公司开会、开会。 “兴奋是难免的，因为以前我们做生意的时候，所有跟房地产有关的东西都要清理掉。现在，虽然我们才推出了私募，但情况却完全不同了。”

29日晚间，世茂股份有限公司（.SH）、复兴兴业股份有限公司（.SZ）两家公司率先披露非公开发行股票预案，抢占先机。 。两家公司在公告中表达了相似的意思：为适应业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。本次拟发行股份数量不超过本次发行前公司股本总额的30%...

多家A股房企也向第一财经透露，各家公司已收到投行的报价，将研究如何尽快提交方案。 “大约会选择两到三个投行进行合作，先做好方案，再研究后续的股票发售等事宜。”一位董事会秘书说道。

业内预计，在监管层的鼓励下，未来一段时间不少房企将提交自己的再融资计划。

史诗般的好处

证监会公布的五项措施具体包括：恢复上市房地产企业并购重组和支持融资；恢复房地产上市公司和房地产上市公司再融资；调整完善房地产企业境外上市政策，与境内A股政策保持一致。与以房地产为主业的H股上市公司恢复再融资一致；进一步发挥REITs盘活房地产企业存量资产的作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

这五个方面被一些机构解读为房地产的“史诗级福利”。 2010年以来的12年里，股市大部分时间都对房地产企业关上了大门。

某券商房地产行业分析师向第一财经记者表示：“2014年至2016年经历了一轮房地产政策放松，包括放宽住房贷款、境内债券融资、股权再融资、退出棚改、货币化等。在此期间，融资被允许用于补充房地产企业流动资金和偿还银行债务。2014年，全国商品房销售量有所下降。同比增长6.3%，商品房库存快速上升 2016年，房地产数据全面好转，各城市地王频现。 2017年初，证监会发布监管报告要求严格控制再融资规模和用途，房地产市场降温，房地产企业增发规模大幅下降。 2017 年。”

此后，无论是兼并、收购、重组还是借壳，都很难突破证监会。失败案例包括恒大借壳、万达商业回归A等。

2018年10月，证监会还推出了两份关于A股上市公司再融资审核的知识问答文件。文件对市场关注的一系列再融资问题做出了详细解答，其中包括对房地产相关企业再融资的明确限制。这一限制将小幅放宽至2022年10月。证监会将允许一些有少量房地产相关业务但不以房地产为主营业务的公司在A股市场融资。

至2022年11月28日，证监会明确恢复住房相关上市公司并购重组及配套融资，恢复上市​​房企及住房相关上市公司再融资。

“2016年以后，上市公司想要再融资或者发行股权购买资产，就必须剥离房地产业务。现在的政策是放开的，而且与上一轮政策放松相比，这一次更加放开。”上述券商分析师表示。

“我认为好处体现在允许非公开再融资。在房地产行业，非公开发行实际上占比更大，也是一种更便捷的再融资方式。”一位房地产行业资深融资人士告诉记者。

截至目前，监管部门针对房地产融资“三支箭”，在信贷、债券、股权等方面提供了极大宽松的环境。

“相比前两支箭，我认为第三支箭，即股权融资，对我们公司来说是更实质性的好处。”某A股上市房企内部财务人士表示，好处主要体现在股权融资不增加负债。 ，可以在固定的基础上增加这两个方面。

需要解决的问题

此后，房地产融资迎来了十年来罕见的春天。但行业的发展阶段已经发生了根本性的变化。政策的实施效果能否达到预期？

一位投行人士表示，大多数投行开展房地产股权业务的时间并不长，需要熟悉流程细节。同时，房地产相关的监管政策还有很多，落实到具体业务上还有很多工作要做，比如对项目和土地进行检查筛选，看看是否有拖欠土地款的情况，是否受到过处罚等。“兴奋之后冷静下来，摸着石头过河。”

上述某A股上市房地产公司董事会秘书长表示，“每个人都会先提出自己的方案，最终还是要看后续的审批。”企业自然希望具体业务能够在政策的保护下尽快落地，因为股权融资的速度比较慢，一般需要6个月到一年的时间。不过，他预计，在宽松的条件下，监管审批将会加速。如果向大股东或特定机构增发，且资金用途明确，预计几个月内完成，但并购则几个月内完成。此类案件更为复杂且难以实施。 ”

秘书长还提到，既然监管部门敞开了大门，企业如果想真正受益，资金的使用可能会放宽。例如，非住宅新基建项目、工业园区、办公楼等在建项目也可以采用。纳入符合再融资条件的资产篮子。另外，可转债的发行能否适当放开，给不愿意稀释股权的企业多一个选择。

另一位房地产业内人士则认为，与之前的“两支箭”一样，此次新政策仍将更多受益于过去一年持续吸纳土地储备的龙头央企，包括混合所有制房地产。具有央企背景的房地产企业。此外，尚未公开拖欠债务的民营房地产企业也可以通过股权融资缓解压力。参保房企在自身一系列复杂问题未得到解决之前，再融资将面临困难，明年上半年将迎来新的偿债高峰。 “所以，对于陷入危险的房企来说，即使有政策，市场是否买单，哪怕是定向增发，是否会有机构参与，都还是个未知数。”

目前，A股上市房地产相关企业的定向增发被认为是最容易操作的业务，可能会惠及更多房地产企业，尤其是处于风险的房地产企业的“并购重组配套融资”。这是一个很难破解的难题。

“根据新政策，募集资金可用于补充流动资金、偿还债务以及‘保交付、保民生’项目，不能用于收购土地、开发新房，而是需要保交楼和流动性不足的企业，很多已经遭受了较大损失，在市场销售方无法筹集资金的情况下，很难预测明年的业绩。非常有限”，某龙头房地产公司内部人士告诉记者。

上述董事会秘书还透露，公司目前没有参与保险地产公司并购重组的计划，因为在目前的条件下，与保险地产进行并购和战略投资的谈判比较困难。房地产公司，因为保险房地产公司是出于自身长远发展的动机。但考虑到目前的环境，这些项目和资产的公允价格确实很难达到他们的预期，因此双方很难达成协议。

特别值得一提的是，虽然证监会五项优化措施中提到“调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致”，但大多数境外上市房地产企业红筹股，不是H股。因此，无法从这项新的融资交易中受益。

某香港上市房企首席财务官表示，股权融资新政策对A股、H股企业有利，但对红筹股影响不会太大。即便有人建议红筹股可以考虑借壳回归A股，参考恒大之前的操作路径还是太难了。