红利分配 全球市场覆盖研究丨【REITs指数】2019德国、法国REITs调研报告

红利分配 全球市场覆盖研究丨【REITs指数】2019德国、法国REITs调研报告

2003年财政法第11章引入了特别所得税优惠制度，主要针对符合要求设立的房地产投资信托基金。该税制是法国税法的附属制度。

2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2012年、2013年和2014年的财务修正法案完善了房地产投资信托基金制度。

此外，法国税务部门于2003年9月25日、2010年2月1日、2011年12月27日、2012年3月8日和2012年6月15日发布了政府税收指南。这些制度现已纳入法国政府的官方注释中。税法于 2014 年 3 月 4 日发布。

行业概况

所列国家

房地产投资信托基金数量

EPRA 纳入的 REIT 指数数量

市场规模（百万欧元）

全球房地产投资信托基金指数的份额

法国

30

51,010

1.77%

排名前五的 REITs 产品

公司名称

市场规模（百万欧元）

年化回报率

股息率

全球房地产投资信托基金指数的份额

9,755

-6.19%

4.10%

0.60%

8,564

-5.36%

3.56%

0.49%

7,643

8.47%

5.00%

0.35%

伊卡德

2,146

3.46%

9.53%

0.04%

1,064

-27.99%

9.65%

0.06%

以上数据更新截至2019年6月28日

02

监管要求

(1) 德国

一个。程序/过程

核心要求

-G-REIT：以商业登记形式注册

-Pre-REIT：在联邦中央税务局注册

G-REIT

G-REIT必须以商业登记的形式设立，相关部门将验证G-REIT是否符合相关规定。一般来说，G-REIT注册成功即意味着其成立。

房地产投资信托基金之前

在商业登记成功之前，监管机构允许 Pre-REIT 的存在。 Pre-REIT是一家股份公司，但并不满足G-REIT的所有要求。 Pre-REIT 需要在联邦中央税务局注册。与G-REITs类似，Pre-REITs允许通过房地产资产转让获得的资本收益受到退出税法规的约束，但该法规现已废除。

从注册后的第二年开始，Pre-REIT必须在每年年底向联邦中央税务局证明其业务活动符合G-REIT的要求。

除了规定资产购买在 2009 年 12 月 31 日之后不再适用的退出税法规外，Pre-REITs 的税务法规仍受一般企业税法规的约束。因此，不再需要 Pre-REIT 的过渡形式。

b.法律形式/最低初始资本

法律形式

最低初始资本

有限公司

1500万欧元

法律形式

G-REIT唯一被认可的法律形式是股份公司。公司名称必须包含字母“REIT—”或其他参考词，但参考词必须包括“Trust”或缩写“REIT”。

由于G-REIT只能以股东有限公司的形式设立，因此必须符合股份公司的规定和商业法规的监管要求。除非房地产投资信托基金法规另有规定，情况通常如此。

最低资本

G-REIT公司必须拥有至少1500万欧元的资本。所有股份均具有投票权。不允许不同类别的股票。股票只能发行给按发行价全额购买股票的投资者。

c.股东要求/上市要求

股东要求

上市要求

-15%的股份必须由公众持有（IPO时为25%）

-单一股东不得直接持有公司股份或拥有超过10%的投票权。

有

股东要求

G-REIT至少15%的股份需要由公众持有，这意味着这些股份必须由持股比例低于3%的投资者持有。因此，至少需要6名股东才能满足公开发行股份比例不低于15%的要求。在交易所上市时，G-REIT上市的前提是其向公众发行不少于25%的股份。

此外，单一股东不得持有G-REIT股份或投票权超过10%（包括通过第三方代表其持有的股份），但这一限制并不限制间接持股的形式。因此，可以通过依法设计公司股权结构来克服这一限制。

在每个日历年末，G-REITs 必须向联邦金融监管机构报告公众持有其股份的数量。如果公众持股比例低于15%，联邦金融监管局将通知联邦中央税务局。 REIT法还将要求G-REIT根据其3%、80%和85%的投票权比例提供更详细的报告。

上市要求

《证券交易法》适用于所有欧盟成员国以及在欧盟经济区内签署相关协议的其他签署国。

Pre-REIT必须在成功注册为股份公司后3年内在上述合规交易所上市交易。申请有效期最多只能延长两次。如果发生意外情况需要延期，联邦金融监管机构允许延期一年。如果Pre-REIT未在规定的有效期内申请上市交易，或者其申请在规定期限内被拒绝，该公司将失去其Pre-REIT资格。

d.资产级别要求

投资活动限制

-需要满足75%的房产要求

- 75%的收入需要来自房地产

G-REIT总资产中至少75%是房地产资产，其至少75%的收入来自房地产的租赁、租赁和销售。

G-REIT只能通过其100%控股的REIT服务公司开展非主营业务（如为第三方投资组合提供服务）。与该类业务相关的资产规模不得超过G-REIT总资产的20%，该业务收入规模不得超过G-REIT总收入的20%。

G-REIT公司不能从事房地产买卖业务。只有当G-REIT在持有该资产的五年期间处置的房地产资产的价格超过其持有的房地产投资组合平均价值以及由此产生的收入的50%时，该房地产资产销售和购买将被视为允许。房地产投资组合价值基于 IAS 40 定义的资产公允价值。

如果房产位于德国境内且建于2007年1月1日之前，则禁止投资该房产，主要是投资住宅房产。 G-REIT可以投资各类海外房地产项目。这些房地产项目可以由REIT公司、REIT合伙企业或REIT信托基金持有，也可以由相应国家法律规定的公司、合伙企业或类似于REITs的公司持有。信托持有。

G-REIT 可以通过德国合伙企业持有位于德国的房地产项目，但不能通过德国公司持有。德国公司只有一种情况可以代表其管理房地产项目，即该公司作为房地产合伙企业中的无限连带责任合伙人，且不涉及任何房地产项目业务（例如，该公司是普通合伙人，但对房地产业务没有兴趣）。

如果公司是具有无限连带责任的普通合伙人，且合伙企业与G-REIT具有相同的商业目的，则必须考虑有限责任公司和股份公司的资本结构。

海外房地产项目需要由德国或国外的合伙企业持有，或者由G-REIT公司100%控股的德国或国外的公司持有。

e.杠杆率

杠杆率

所有股权必须至少占所持有房地产资产总额的45%（根据IAS 40估值）

G-REIT所有者权益金额一般反映在每个会计年度末的合并报表中（如果合并报表中没有负债，则只需计算单一类别账户）。所有者权益的金额必须至少等于其房地产资产总额。金额的45%。

每个会计年度末，其资产中至少75%必须是房地产资产，也就是说所有者权益金额不能低于总资产的33.75%。这意味着G-REIT的杠杆率不能超过66.25%。

f.利润分配要求

营业收入

资本收益

分配期限

当年净利润的90%

高达 50% 的房地产资产资本收益可延期

在下一个财政年度结束前分发

营业收入

G-REIT 必须在下一个财政年度结束前分配至少 90% 的净收入。

资本收益

资产处置取得的资本收益的50%可以转为储备，相应的可分配利润也相应减少。

任何未使用的准备金必须在其设立后的第二个财政年度结束之前消除。该储备可用于抵消并购成本以及通过并购或自建房地产的建设成本，期限为两年。该储备金也可以添加到消除该储备金的当年分配的利润中。

g。处罚措施

处罚/损失状态规则

-多项惩罚措施

-REIT亏损状况

如果G-REIT连续三年违反REIT规定的一项或同一项合规要求，则将在第三年末失去免税主体资格。如果G-REIT连续五年违反不同合规要求，则将在第五年末失去免税主体资格。

如果G-REIT进行禁止的房地产交易，则将从违规开始之年起失去免税实体的资格。

如果G-REIT退市，它将在退市前一个会计年度末失去免税主体资格。

如果一名股东直接持有G-REIT股份或投票权超过10%，则将失去免税实体资格。相关股东的分红权和投票权不会被剥夺。然而，只有在他的持股比例低于 10% 之前，他才能使用双重征税协定。

G-REIT公众持股比例连续三年低于15%的，第三年末将暂停享受免税优惠政策。连续三年违反上述 10% 门槛的，同样适用。只要根据证券交易所规定的通知可以判断G-REIT没有违规，就不会实施这些处罚。

(2) 法国

一个。程序/程序

核心要求

-设立机构申请文件需由母公司相关税务部门签署，并须包含母公司已设立的子公司名单

- 下属子公司名单需要每年更新

为了获得房地产投资信托基金（SIIC）的优惠政策，符合条件的房地产投资公司应在本财年的前4个月内向法国税务部门填写机构设立申请表。

如果这些机构作为子公司设立，则在满足下列条件时，须缴纳企业所得税： (a) 这些机构至少 95%的股份由一个或多个上市公司拥有；由母公司直接或间接控股，且这些母公司也设立在SIIC体系下；这些机构至少95%的股份由一家或多家上实集团母公司共同持有。 (b) 这些机构的主要宗旨与其上市母公司的宗旨基本一致。

设立机构申请还需要在SIIC体系下设立多家子公司的母公司所在税务部门签字。该子公司名单必须与母公司的纳税申报表一起每年更新一次。

如果您想设立子公司并采用SIIC制度，则需要对其母公司进行资质审查，并让当地税务部门在机构设立申请上盖章。公司税务规则的变化导致一些业务在设立过程中被暂停。

因此，母公司及其子公司必须提供特别暂缓纳税申报表。组织的建立过程是不可逆转的。设立申请获得批准后，从设立当年的第一天开始计算。机构一旦开始运营，符合条件的企业就不能主动放弃该机构的资格。此类机构的设立过程还需要考虑全球因素，因为该机制适用于全球合伙企业拥有的资产和股份。

当SIIC机构的收入和收益来自位于境外的资产，且资产所在地不对这些收入单独征税时，此类境外资产也可以申请SIIC体系。但如果这些资产满足以下两个条件，则可能被排除在SIIC税收优惠体系之外。

(a) 该资产是在适用 SIIC 制度期间取得的。 (b) 该等资产是相关机构采用 SIIC 制度后收购的。

在这种情况下，这些资产产生的收入将被视为SIIC机构应税收入的一部分。

来源于位于境外的资产的收入，且该收入已在境外纳税（根据相关税收协定），这部分收入不享受SIIC税收优惠政策，因为这些收入在法国无需缴纳公司税。所得税。

b.法律形式/最低股本

法律形式

最低初始资本

- 股份公司和简化股份公司

-由股份组成的合伙企业

1500万欧元（选择SIIC制度的上市母公司的子公司除外）

法律形式

想要申请采用SIIC制度的母公司必须是法人实体或其他类型的公司，并且公司股票已经上市。 SIIC制度不要求母公司采用各种法国法律或成为法国税务居民企业。事实上，母公司可以是一家离岸公司，在类似于SIIC体系的体系下运营和管理。

凡是在欧盟监管的交易所（或采用与欧盟监管规则类似制度的其他国家的交易所）上市并遵守当地SIIC制度的外国公司，可以通过在法国设立企业直接控制或间接控制运营，申请采用法国SIIC体系作为母公司。为了有资格在法国采用SIIC体系，法国税务机关要求这些外国公司在法国设立常设经营企业并遵守法国企业所得税。这些外国公司在法国拥有的资产及其子公司的股权将被纳入法国政府的应税资产。

为了采用SIIC系统，位于法国的子公司必须做到以下几点： (a) 遵守法国企业所得税，无论是参考其法人实体还是参考其税务实体。 (b) 至少 95% 的股份必须由符合 SIIC 规则的上市母公司持有，并且这些母公司必须在 SIIC 制度适用的整个财政年度采用 SIIC 规则（海外公司必须遵守类似的税务规定） ）。 (c) 实施SIIC系统允许的投资行为。

最低股本

上市母公司的最低股本必须至少为 1500 万欧元。但按照上述SIIC制度设立的SIIC上市母公司的子公司则不适用该规定（境外公司参照同类税务规定）。

c.股东要求/上市要求

股东要求

强制性上市要求

-单一股东不得持有上实集团母公司超过60%的股份或投票权，上实集团母公司的子公司除外

- 设立过程中，15%的股份和投票权必须由多个股东持有，且每个股东持有的股份不得超过2%

是的

股东要求

单一股东（不包括SIIC机构的母公司）或多个股东的联合行动必须符合法国商法典L.233-10章的规定（即这些个人或机构共同购买以签署协议或投票权的方式出售相关公司的股权，以共同控制相关公司的决策）且该等一致行动股东所持股份总数及投票权合计不得超过公司股东的60%上市母公司的股份及投票权。

遵守这一“60%股权比例测试”必须建立在连续性的基础上（允许因并购、换股、债券转换或赎回等因素暂时突破股权比例）。

若未达到一致行动股东持股比例不高于60%的标准，上实机构将暂停享受相应的税收优惠政策。但如果在财务会计年度末达到比例测试，SIIC机构可从下一年度年初继续​​享受相应的税收优惠政策。该税收政策的暂停也将导致相关业务的暂停。

此外，如果长期不满足60%持股比例（包括财务会计年度末不满足条件），上实机构将终止相关税收制度。但“60%持股测试”不适用于以下 SIIC 机构的股东： (a) 位于法国的其他 SIIC 机构。 (b) 海外公司与法国SIIC机构具有类似的运营模式和税收制度，这些股东不会形成一致行动人。

上市母公司至少15%的股份和投票权必须由持股比例和投票权低于2%的单一机构或个人直接或间接持有。这一条件的目的是确保公司在采用 SIIC 制度之前满足最低公众持股要求。不过，这一要求只需在采用SIIC制度当年的第一天满足即可（以后不再强制）。

上市要求

母公司必须在欧盟或欧洲经济区监管的交易所上市。母公司也可以在其他国家或地区的证券交易所上市，这些交易所的运营和监管体系必须与欧盟或欧洲经济区的相似。

d.资产水平/投资行为

投资活动限制

-主要投资业务仅限于房地产项目并购以及房地产项目建设以获取租金收入。投资方式可以通过直接或间接建立合伙企业或投资其他公司的方式，这些公司需缴纳地方所得税，并与SIIC机构有类似的商业模式和战略目标。

-资产层面无明确要求

-辅助投资业务规模不超过公司总资产账面价值的20%

为了采用SIIC制度，投资公司的主要投资业务应该是收购房地产项目和建设房地产项目以获取租金收入。投资方式可以是直接或间接建立合伙企业或投资其他公司，这些公司必须缴纳当地税款。所得税，与SIIC机构具有相似的业务模式和战略目标。

符合投资资格的租赁物业包括住宅房地产、商业房地产和工业房地产。这些投资活动可以发生在法国境内或境外，也可能只是想获得法国SIIC体系的优惠政策，但首要前提是这些企业需要在法国缴纳大部分税款。

除被动投资外，上市母公司及其子公司还可以参与主动投资业务。然而，这些活跃的投资活动只是其主营业务的附属业务。通过投资产生的收入也根据正常的企业所得税法规征税。

如果上实集团母公司及其子公司作为房地产承租人参与融资租赁业务，则该投资行为被视为合格投资，无论上实集团机构是否在2005年1月1日之前或之后参与本次融资租赁业务。但这些融资租赁业务取得的收入只有在2005年1月1日之后才能享受相关税收优惠。

e.杠杆率

杠杆作用

法国部分法规对财务费用扣除有限制（即2019年法国金融法规定的最高可扣除税率、资本弱化规则、反混合融资制度、新资本弱化规则和普通利息扣除限额标准）

法国的SIIC体系对杠杆率没有明确的限制。然而，法国的一些利息扣除限制适用于SIIC体系下设立的公司，并影响这些公司用于分配股息的税后利润。

2019年法国税法已完成财务费用扣除规则的修改。总之，之前的资本弱化规则和利息扣除限制被合并为一个方案。

根据2019年法国财务法第34章，符合企业所得税规则的公司财务费用扣除限额为300万欧元或税前金额的30%，以较高者为准。如果这些公司资本薄弱，财务费用的扣除限额为 100 万欧元或税前金额的 10%，以较高者为准。企业不能将当年超额财务费用转入第二年。

在此框架下，财务费用与理财产品金额的比例基本上就是刚性负债利息与全部债务利息的比例。这些负债包括利润分享贷款中的固定付款金额、选择性融资工具、衍生品或对冲结构中的固定利息金额、融资租赁金额等。

在此框架下，当所有债务金额超过其净资产的 1.5 倍时，公司被视为资本弱化。然而，有一个安全港条款适用于这种情况。

当公司全部债券金额超过其净资产1.5倍时，如能说明其个别报表负债率低于所属集团合并报表中相同负债率的，可以适用不是成为一家公司。资本薄弱的企业。企业个别报表负债率超过集团合并报表负债率不到2%的，也视为个别报表负债率与合并报表负债率相同。

为了更好地适用安全港规定，合并集团的范围和各种比率的计算必须从符合法国监管机构要求的年度报告准则和合并会计准则的公开发布的信息中获得，或者是欧盟采用的国际会计准则的要求。这些要求导致安全港仅适用于定期发布合并报表的公司。此外，本集团合并范围包括其所有境内外公司。

f.利润分配要求

营业收入

资本收益

股利

分配期限

95%税后利润分配

资本收益的 70% 分配

100%分配所收到的股息

参考以下内容

营业收入

自2013年12月31日起，纳税年度内通过房地产租赁业务（通过合伙企业或渠道实体直接持有）实现的税后利润至少95%必须进行分配，且股息分配期限必须为在实现收入当年的第二年年底执行。往年，这些税后利润至少要分配85%。

资本收益

自2018年12月31日起，纳税年度内通过以下渠道获得的资本利得至少70%必须分配给投资者。股利分配期必须在实现收益当年的第二年末完成。

股利

所有从SIIC机构子公司（子公司在SIIC体系下设立）收到的股息必须分配给投资者，分配时间必须在收到股息的纳税年度结束之前完成。

合伙企业收入

合伙企业的收入被视为由SIIC机构的母公司实现，并在承担相同分配义务的前提下享受税收优惠。因此，这些收入包括 (a) 来自合格租赁业务的利润； (b) 出售以前用于合格业务的房地产的利润； (c) 来自 SIIC 制度下设立的子公司的收益。这些收益的股利分配义务根据其收入类型的不同，具有不同的股利分配率。

最高利润分配金额

上实机构当年可分配利润总额不得高于公司本会计年度免税收入总额。剩余利润无需分配。对于超过最高利润分配限额的金额是否可以结转或不计入以后年度的强制利润分配金额，法国相关法律和政府部门尚未做出明确说明。

但SIIC机构一年内需要分配的最高利润数额必须根据当年的财务状况确定。具体内容包括：（a）减去以前年度亏损金额和提取的法定盈余公积金金额，（b）加上未分配利润收入金额。当所需利润分配总额超过本次调整后的财务数据时，剩余未分配金额需在第一个利润年度和第二个利润年度归还。

g。违反 SIIC 制度的惩罚措施

处罚/损失状态规则

——上实机构未达到法定利润分配要求或发生取消资格事件的，暂停享受当年收入和资本利得税收优惠。

- 如果SIIC机构在获得SIIC资质后十年内被取消认证。当它成为 SIIC 时，从房地产获得的未实现资本收益将按标准企业所得税税率征税。在成为SIIC机构期间，房地产资产取得的未实现收益适用25%的特别税率。

03

REIT 层面的税务处理

(1) 德国

一个。企业所得税/预扣所得税

固定收入

资本收益

预扣所得税

所有收入均免税

资本收益免税

G-REIT派发股息可减少预扣所得税

固定收入

无论G-REIT的收入是否来自房地产资产收入，其收入均不按企业所得税或交易所得税处理。自G-REIT通过商事登记成为REIT当年起，开始适用免税政策。但免税政策仅适用于G-REIT的收入。

因此，来自G-REIT子公司或合伙企业的收入（根据德国税收原则，后者仅对公司披露的收入征税，而不对交易收入征税）按其级别纳税。纳税。在这种环境下，我们应该注意到，德国的交易税法规定了在一定条件下对房地产交易所得收益的税收减免。

资本收益

作为G-REIT其他收入的一部分，资本收益免征企业所得税和交易收益税。

b.类型转换监管/出境税

转换为REIT类型

G-REIT法规未提供相关免税转换规定

当股份公司通过商业登记成为G-REIT公司时，其在纳税年度开始时开始获得G-REIT免税资格。该事件被视为公司的应税清算。然而，房地产公司转换为G-REIT被视为应税事件，而REIT法规并没有提供相关的免税转换规定。最初授予的退出税收优惠也不再适用。

c.注册费

注册费

房地产转让税

无论G-REIT是否转让房地产资产，均须按房地产销售价格的3.5%至6.5%征收房地产转让税。

根据德国税收原则，当公司转换为 Pre-REIT 或 G-REIT 时，不被视为应税事件，无需缴纳资产转让税。相同的规则适用于有限责任公司 (GmbH) 转变为股份公司 (AG)。

(2) 法国

一个。企业所得税

固定收入

资本收益

预扣税

符合资格的收入可免税

合格的资本收益可免税

- 原则上，来自境内的收入无需缴纳预扣税

-如果允许双重征税协议，您可以对已在境外征税的境外收入申请退税。

固定收入

SIIC体系下设立的上市母公司及其符合条件的子公司原则上缴纳法国企业所得税。

资本收益

从经营合格的租赁业务的资产出售或从合格合伙企业和其他渠道出售利息而获得的资本收益，或者是根据SIIC制度建立的合格公司子公司出售的资本收益，这些资本收益获得的资本收益，这些是这些收益。完全免税。

如果收购方与卖方之间没有相关的关系，则可以将这些资本收益视为免税。如果两个机构之一持有另一个机构的大部分股本，或者这两个机构都是由同一机构直接或间接控制的，则两个机构将被视为相关。

同一SIIC组不同成员之间或同一SIIC组成员之间的资本销售可以在某些条件下获得税收减免和豁免。

伙伴关系收入

合伙企业的收入被认为是SIIC母公司实现的直接收入，并且遵守相同的股息分配要求，并可能享有优惠的税收免税。因此，当计算可分配股息的金额时，这些收入应为SIIC母公司不同收入之间的扩展。

股息付款过程中的额外费用

在股息分布的公司级别上，由列出的母公司分发的股息先前会产生3％的额外所得税费用。但是，2013年对金融法规的修正案为这些股息分配所产生的这些额外税款提供了免税。

法国宪法委员会最近宣布，将对股息征收3％的税，该计划将从颁布之日起生效。随后，《 2018年金融法案》规定，从2018年1月1日开始废除了股息分配的3％税。如果该公司符合各种要求，则根据其股息付款日期，在2018年1月1日之前支付的额外费用可以是通过法院申请恢复。

预扣税

如果法国上市公司或其子公司获得外国收入，而外国收入则缴纳法国公司所得税，则如果双重税收协议允许，可以退还这些税款。但是，在海外扣留的税款无法退还。原则上，SIIC机构向法国居民公司支付的股息不缴纳预扣税。

会计准则

相关法国部门于2002年12月12日通过了一项相关决议。该决议主要将IFRS组织的大部分内容应用于资产的折旧和减值损失，以适用于法国的商业会计标准。还要求法国公司根据2005年1月1日起根据这些会计标准来准备财务报表。因此，法国SIICS对资产折旧的会计待遇和资产损失损失必须遵守法国GAAP规则。

b.转换规则

转换为REIT状态

- 缴纳退出税

- 可以从退出税中扣除税收损失，但是有一定的限制

- 剩余的损失金额需要删除

当上市公司及其子公司选择成为SIIC机构时，他们需要暂时停止运营并更改其税收制度。在一般税制下，这种组织类型的变化将导致递延利润和未实现的资本收益，需要及时支付税款。相关税收制度的详细信息如下：

*选举SIIC政权将对公司的收入征收19％的税率，包括与房地产资产有关的未实现的资本收益，上市母公司及其附属公司的SIIC公司拥有的合格房地产合伙企业的利息。

这些过渡税可以分为四期（在建立SIIC机构后的头四年，以及每年的12月15日）。相比之下，通过参与合格子公司获得的未实现的资本收益尚无税收。但是，转盘税基也可以应用于这些收益。

*由其他业务产生的未实现的资本收益是可免税的，但这些收益均需缴纳税款基础。

*如果以前存在税前损失，则可以使用这些税前损失的数量来抵消从暂停业务中获得的收入，但是在随后的时期内不能使用盈余（也就是说，不能抵消它SIIC机构的应税收入或非税收收入，当公司撤销SIIC系统时，这些盈余将无法获得）。

在股东一级，选择SIIC系统不会增加额外的税收。

c.注册费

注册费

- 公证费和土地安全费

-VAT和注册费

04

投资者一级的税收处理

（1）德国

一个。国内投资者

在2013年3月1日之前，机构投资者必须支付的税收收入的税款主要征收G-Reits的税前利润。 G-REIT的税前利润主要是对G-Reit在海外地区的房地产利润或通过G-REIT的子公司和合伙企业的税收征税。

如果税前利润至少以德国公司所得税税率为15％或类似的海外公司所得税，并偿还某些条件，则G-Reit通过税前利润分配的股息的95％可以在股东级别支付所得税抵免额。

机构投资者

直到2013年3月1日，只要G-Reit股东在收到股息的年初持有不到10％的股份，他们收到的所有股息都在公司股东级别缴税。考虑到上述对股东的限制，这意味着，无论股息是否来自税前利润，投资者都必须在其从G-Reits获得的股息上缴纳所得税。股息收入也缴纳了交易所得税。

从处置G-REIT股份获得的资本收益也应以正常利率缴纳公司所得税和交易所得税。

个人投资者

从2009年1月1日开始，个人投资者先前从销售G-REIT股票和从G-REIT获得的股息获得的资本收益被视为非MAIN商业收入，并且要获得25％的全面税率（in最重要的是，将征收预扣所得税的另外5.5％。

只要股份持有超过一年，并且在出售股票出售前的五年内，均在2009年1月1日之前持有的G-REIT股票的长期资本收益是免税的。 G-REIT的股权比率始终小于1％。

在2009年1月1日之前，个人持有的G -Reit股票获得的资本收益必须缴纳个人所得税。情况发生。

个人投资者接受的股息被视为其主要收入，必须按照个人所得税和交易所得所得税税同时征税（在某些情况下，交易所得税可以用其个人所得税所取代）除非遵循其他目标收入，否则上述情况已在公司级别缴纳所得税。对于在公司级别支付的税收收入的情况下，个人获得的股息收入仅需要个人所得税比例的60％，但所有股息收入仍然必须支付交易所得税。

通过出售G -Reit股份获得的资本收入被确定为其主要业务，所有资本收益必须支付个人收入和交易所得税。

预扣所得税

g reit加上其他收入或股息收入的股息，应以26.375％的综合税率以扣除所得税扣除。当G -Reit的股份由个别投资者持有时，所得税的扣除在其各种税收的尽头。此外，扣除所得税可以在股东一级扣除或退还。

B.海外投资者

机构投资者

为了回应扣除海外投资者获得的股息的扣除，这是其最终税收和费用。 GREIT的股票不是这些海外投资者在德国永久机构的资产。

如果G -Reit的股份是德国永久机构中外国投资者的资产，或者在出售其股票之前的五年内的任何时候，股份的比例，超过1％，那么海外投资者将出售G- REIT出售G - 房地产投资信托。股票获得的资本收益正在缴税。

在正常情况下，双重税收协议为外国投资者提供了一些减税，以便在德国出售股票。但是，德国的大多数税收协议并未为投资者扣除资本利益。这些协议还对德国政府的权利征收了资本利得税，以销售房地产公司获得的收入。

个人投资者

同样的规则也适用于海外个人投资者。

预扣所得税

原则上，德国的税法规定，海外机构投资者可以申请纳税申报表所得税的两分之一，这导致其最终税率仅为15％，加上其额外的5.5％比率，即综合税率是全面的税率是全面的税率是综合税率。 15.825％。

在德国目前的26.375％的提款所得税税率中，双重税收协议可能会减少一些税收。德国的大多数税收将扣除所得税扣除的税率降低至海外投资者的15％。根据德国的反渠道法规，一些外国投资者可以根据税收协议申请税收。

如果海外机构投资者持有超过10％的股份，则无法行使其权力进一步减少其应缴纳的扣除所得税。

由于G -Reit具有免税的特征，因此不适用欧盟的亲子公司结构。

（2）法国：

A.国内股东

机构类型

个人股东

预付税

- 以标准税率收集约​​合人和资本利润（2019年31％加上额外费用）

- 止回退货通常是免税的

-bang 2018年1月1日，资本利得和股息必须通过直接扣除扣除法国所得税，扣除30％的税和费用（12.8％+17.2％的社会捐款）

- 止回退货通常是免税的

上市的母公司将其免税收入分配给投资者，并需要支付税前的15％

机构类型

从法国的机构股东获得的从SIIC机构获得的股息税收处理与免税或应纳税收入的股息情况不同。以免税收入或利润分配的股息需要以标准税率为法国支付公司所得税。这些收入是不合格的，无法在国内亲子公司系统中享受减少税收和豁免的优先政策。

应税收入的股息分配还需要以标准税率支付公司的所得税。但是，如果合格的母公司持有SIIC机构的股份超过5％，并且持有期限超过2年，则有资格享受95％的股息股息分配免税政策。

资本还款金额通常是免税的。当分配公司的所有储备金或保留收入时，降低任何权益或股票溢价的分配将用作免税资本。兑换权益时，不需要返回条件。

出售上市母公司获得的资本收益也需要基于标准税率（2019年，标准公司的标准公司所得税率为31％，额外的3.3％税费。税率为32.02％）支付公司的所得税。

此外，根据2018年《法国金融法》第84章的内容，法国公司所得税将逐渐减少，直到2022年达到25％。如果公司的股份持有期限超过2年，并且被视为合格股份（也就是说，从财务会计的角度来看，持有股份的比例超过10％将被视为合格股份），则将通过销售获得收入股票。根据长期资本收益税制，税率也将降至19％（实际的综合税率为19.63％或21.66％，这主要基于公司所承担的额外所得税费用） 。

个人股东

2018年法国金融法案提出了直接提款所得税制度。对于从2018年1月1日起支付给个人投资者的股息情况，税率为30％（直接税率为12.8％，加上额外的社会。缴费费为17.2％）。

但是，个人股东可以以个人所得税的累积税率（最高49％）和15.5％的社会捐款费用15.5％的税率选择先前的税率（即最高49％）。总税收和费用应支付。在这种情况下，按免税收入或利润分配的股息应按其金额以相同的金额征税，并且应以应税收入或利润分配的股息应以60％的金额征税。

法国的个人投资者将以30％的税率以30％的税率扣除所得税，或者选择以30％的税率使用累积的个人所得税税率（最高49％）（多达49％）。 15.5％的税收和费用的社会缴费费。如果选择了累积税率制度，则应付支付个人所得税期的应纳税收入超过2年，您可以享受累计退税系统。如果股权持有期少于8年，则退税率为50％；如果股权持有期超过8年，则退还税率为65％。

对于机构类型的股东，资本还款通常是股息分配的税款。但是，如果分配了所有公司的储备金或保留收入，则减少任何权益或股权保费的分配将用作免税资本。兑换权益时，不需要返回条件。

预付税

原则上，分配给法国居民的股息无需支付税前税。但是，已上市母公司或其子公司遵循SIIC系统到以下机构的子公司分配的股息需要遵守15％的特殊税前政策：

此外，向以下法律实体的股息分配应使用20％的税前。 （a）该机构直接或间接地持有以不少于10％的股息公司分配股息公司的股份。 （b）该机构不缴纳公司的所得税。但是，如果公司的股东间接或直接持有股息受益人的权益比率不少于10％，并且股息受益人分配给投资者的所有股息，则可能不缴纳税前税。

预付费税不在公司或个人所得税列表中，因此不可能申请纳税申报表政策。