经济学的“泡沫”是指什么？我国股市的泡沫是怎么形成的？对我国经济有什么影响？

经济学的“泡沫”是指什么？我国股市的泡沫是怎么形成的？对我国经济有什么影响？

就房地产市场而言，并没有出现泡沫破灭的情况。虽然斯蒂芬·罗奇先生被摩根士丹利任命为全球首席经济学家，谢国忠先生被任命为亚太区首席经济学家。顶着这样的“崇高”称号，有可能做出错误的预测，但楼市已经出现泡沫危险信号、局部泡沫现象却是不争的事实。针对日益盛行的房地产“泡沫论”、“崩溃论”，建设部发布工程报告进行反击，甚至预测“未来10年，中国房价将稳步上涨”。经济学界一些经济学家说了一些与主流观点完全相反的话。比如社科院院士易宪容和经济学界的巨头吴敬琏。

为什么吴敬琏对股市的预测是正确的，而罗琪和谢国忠却是错误的？关键是股市是虚拟的，而楼市是具体的。但他们的不同之处在于，吴敬琏含糊地提到了股市的制度缺陷，而罗奇和谢国忠则没有提及中国楼市的制度缺陷。正是制度缺陷导致了房地产和股市的价格泡沫。

事实上，任何专家都可能会犯判断错误。只有市场才是最彻底、最真实的。市场供求规律是决定一切的试金石。通过研究中国股市、楼市的制度和现行市场结构，可以揭示供求规律发挥作用的条件和条件。过程和结果。

1、市场供求规律是分析股市、楼市价格泡沫的理论基础。

（一）市场供求规律的机制：

无论是房地产市场、股票市场，还是其他产品市场，供需都是通过价格来架起桥梁的，最终的交易也以价格为媒介。正常市场存在完全竞争（产品没有差异，买卖双方没有差异，不会影响市场）。如果市场上只有少数供应商，就会出现竞争不充分的寡头垄断局面。在极端情况下，甚至只有一家供应商。也就是垄断的情况。在完全竞争的市场中，价格是无法被操纵的。在寡头垄断和垄断市场中，价格很容易被操纵。在垄断市场中，存在较高的定价权和超额垄断利润。

生活必需品（如食品、衣服、住房等）的需求价格弹性较小，而奢侈品的需求价格弹性很大；市场范围越大，需求弹性越小，市场范围（行业）越小，需求弹性越大；时间越长，需求弹性越大，时间越短，需求弹性越小。

（二）房地产市场供需分析：

房地产（土地）的需求弹性和供给弹性分析。一个地区的住宅、商业写字楼的房地产需求属于必需品需求，需求价格弹性较小；供给的价格弹性不同。土地作为石油、土地等不可再生资源，虽然总体供给缺乏弹性，但其区域和产业供给价格弹性较为明显，且由于房地产（土地）开发周期长（一般在2年以上） ），比普通商品更有时间弹性。

（三）股票市场的供求关系及其特殊性

比较各种市场，有的市场是快速市场，有的市场是粘性市场。与其他市场相比，股票市场既有一般市场特征，又有独特市场特征。一方面，股票市场遵循市场供求的一般规律；另一方面，股票市场有很大的特殊性。房地产市场的价格对供求关系的调整非常缓慢。如果当前价格低于政府干预后的均衡价格，价格就会趋于上涨。价格上涨的速度取决于当前价格下供需缺口的大小。差距越大，涨价空间就越大。越快。然而，股票价格对供需变化的反应非常快，而且由于股票价格具有较强的虚拟特征，其价格波动也很大程度上取决于市场信心和市场走势。信心主要来自制度和市场，比如市场机制是否健全，政府是否守信。坚定性，信息披露是否规范、真实，投资是否具有财富效应等。

（4）政府与市场的关系是什么？

政府调控政策利弊分析：国家和地方政府出台了很多控制房地产投资过热的政策，产生了很大的影响，但影响需要定性评估和分析。这里我们使用房地产领域之外的两个例子。一是农业高科技问题，二是OPEC油价问题。

首先我们来说说农业科技问题。由于农业科技大大提高了农产品的产量，导致了价格的下降。同时，社会对农产品的需求相对缺乏弹性，因此需求增加不足意味着农民总收入最终会减少。看来，农业科技对农民无益，对社会当然却十分有利。这是农业科技引发的不同社会群体之间的利益冲突。我们来谈谈欧佩克石油价格问题。油价变化表明，短期内石油供需均缺乏价格弹性。由于库存和产能在短期内是固定的，供应缺乏弹性；因为消费习惯（以石油为必需品）不能立即适应，导致需求缺乏弹性。但长期来看，产能的逐步增加以及替代产品的出现，必然会导致价格的下降；与此同时，人们逐渐意识到自己的消费习惯不合适，因此工业需求、公共需求、日常需求相继减少，这必然导致油价下跌。总之，石油与房地产类似，短期内缺乏供需价格弹性，但长期来看却具有明显的供需价格弹性。

可见，政策可能引发社会矛盾（如农业科技问题），政策标准必须尊重市场规律，政策出台的时机必须得当，否则效果可能不是最优的（如石油价格问题）。问题）。

在市场经济中，供求规律发挥着良好的作用，但按现价计算，当供给超过需求时，就会出现短缺；当供给超过需求时，就会出现过剩。原因是所谓的“现价”并不是市场均衡价格。这种供需不平衡造成的短缺或过剩常常出现在政府对经济的干预中。例如，将农产品最低价格设定为高于均衡价格，会导致农产品过剩；租金管制期间，最高租金限额低于均衡租金，这将导致公寓短缺。 ;汽油供应限价低于均衡价格，导致排队买油；失业也是劳动力资源过剩的表现，因为最低工资高于市场均衡工资。政府也知道会出现短缺和过剩，但为什么政府的调整常常失败呢？原因在于政府难以确定干预市场的时机和适当的力度，往往导致市场反应过度。

所谓政府失灵，是指信息不完全、效率低下、资源浪费、决策失误，导致政府失去应有的调节市场的职能；所谓市场失灵，是指经济异常波动、市场缺乏竞争、社会成本过高、公共产品供给不足、市场缺失和信息扭曲等导致市场失去产生应有经济效率的应有功能。因此，政府与市场的关系是市场第一、政府第二。只有当市场失灵时，政府才能发挥纠正市场失灵的作用。当然，政府在纠正市场失灵时需要考虑调整的时机和力度，因为政府干预经济。这是一把双刃剑。比如，城市住房改造计划原本是为了给贫困人口提供更好的居住环境，结果却导致保障性住房被毁多、建少；租金管制导致住房质量低劣，使有需要的人生活更加困难；尽管最低工资帮助了一些工人，但它导致其他人失业；我国长期实践证明，政府放开经济就会乱，控制经济就会亡。

总之，政府与市场供求规律的关系是非常微妙的。政府必须尊重市场供求规律。考虑市场供求规律的政府政策比忽视供求规律的政策更安全、更有效，副作用也更少。

二、楼市、股市泡沫乱象的形成过程

（一）市场化的土地供应模式扭曲供求关系，放大泡沫效应

到底是地价上涨导致房价上涨，还是房价上涨导致地价上涨？一般来说，房价的主要决定因素是市场因素和成本因素。市场因素主要是供需引起的价格变化。如果供给超过需求，市场均衡被打破，房价必然上涨，导致土地价格上涨。因此，从市场因素来看，房价带动地价上涨，是因果效应。住房成本主要是土地价格、建筑成本和相关税费。当建设成本、利润和税收一定时，土地价格成为房价的主要变量。根据经验统计，这一比例一般在40%-50%左右，所以从成本角度来说，土地价格影响房价，高地价可能导致高房价。

土地流转市场化引发诸多问题？商业性土地出让市场化（招、拍、挂）模式的主要目的是通过市场化方式选择开发商，确定科学客观的土地出让定价模型，建立市场化的土地价格形成机制，并避免土地流转过程。可能的腐败。但这种市场化模式可能会导致矛盾转化，即市场化的代价是土地价格可能被人为抬高。

土地供应市场化后，城市土地价值显现，地价大幅上涨。这种垄断地价模式对经济发展具有双重影响。其积极作用是，土地一级市场垄断后，城市土地资源价格上涨，促进区域经济发展。 ，吸引资金流入，投资增长，商机增多，整个地区呈现繁荣景象，真正实现“土地是财富之母”；负面影响是过高的地价会形成过高的房价，这无疑会增加商业成本和办公成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终削弱城市的市场竞争力。

事实上，我国目前的土地供应模式实际上是政府垄断。一方面，农村集体土地国有化，即土地征用过程，并不是按照市场价格定价。大量土地同时满足供应条件，政府是唯一的土地收购方。短期内的需求非常有限，所以农地国有化是供大于求（需求）。曲线严重扭曲左移，必然导致供求曲线交点左移，即均衡价格严重扭曲下降。一方面，政府在土地市场上形成了单一的政府垄断供应。市场化土地供应模式造成的土地短期限售，人为造成供给短缺，导致招标拍卖土地价格持续上涨（供给曲线严重扭曲左移） ，这将不可避免地导致供需曲线的交点向左移动，即均衡价格以严重扭曲的方式上涨）。高的）。由于征地和土地供应均由政府垄断，两者之间存在巨大的价差。政府对土地“垄断经营”的结果，一方面必然会导致农民、政府和土地使用者之间的巨大利益冲突，另一方面，通过短期的有限的土地供给，导致土地价格上涨，严重扭曲市场供求关系，扭曲市场价格形成机制，扭曲房地产市场价格信息。在地方政府垄断一级市场土地供应的情况下，土地价格变化主要受政府供应土地数量的影响，因此其价格不会是真实的市场价格。政府对土地的垄断程度越高，对房价的影响就越大，从而对房地产市场价格形成机制的影响也就越强。

获取农用地和国有土地供应的寡头垄断模式利用了市场供求规律。如果消除了农地国有化过程中的供大于求的渠道和卖地供大于求的渠道，农民就可以直接与市场需求者沟通。进行交易，那么农地的交易价格就永远不会这么低，市场上购买的土地价格也永远不会那么高。差价自然会转化为对农民的补偿、对开发商的补偿、对消费者的补偿。当然，政府也可以收取各种税费，但垄断利润不会那么高。即使退而求其次，如果政府出售土地，同时将近期计划出售的土地放到市场上，交易价格肯定会下降（其供应量的增加会导致供需曲线向右移动，交易价格必然下降），何必呢？实施全国范围内的全面严厉打击房地产？事实上，开发商并不希望房价上涨，以免引起政府和消费者的不满。高房价的原罪一方面在于市场投机猖獗，另一方面在于政府的土地寡头垄断模式。政府必须承认这个制度缺陷并承担这个责任。这才是真正的尊重民意、尊重市场、尊重真相。

（二）股市泡沫扭曲过程：股权分置制度设计的原罪

长期以来股市最大的问题之一就是股权分置。所谓股权分置，是指由于早期的制度设计，股票市场上的社会公众股中只有三分之一可以上市交易（流通股），而另外三分之二的股份是国有的。自有股份和非上市流通的法人股（非流通股）。作为我国资本市场特有的股权结构问题，股权分置问题长期困扰着我国资本市场的发展。股权交易出现问题主要是由于前期对股份制和证券市场的功能定位认识不一致。国有资产管理体制改革尚处于初期阶段，国有资本运营理念尚未形成。完全成立。截至2004年底，我国上市公司总股本为7149亿股，其中非流通股4543亿股，占上市公司总股本的64%。国有股占非流通股的74%。

股权分置问题的存在不利于形成合理的股票定价机制；影响证券市场预期的稳定性；大股东不关心上市公司股价变动，流通股股东“用脚投票”无法对上市公司形成有效约束。使得公司治理缺乏共同利益基础；不利于国有资产的顺利流通、保值增值和深化国有资产管理体制改革；可以说，股权分置问题已成为完善资本市场基础制度的重大障碍，需要积极稳妥解决。

一方面，由于发行审批制度长期实行，市场需求缺乏弹性。短期内，股票单独发行上市。显然，供给大于需求，必然导致价格高涨；另一方面，由于股票分割，大部分股票没有流通，导致供应短缺加剧，导致股价再次上涨。因此，股市长期以来一直是扭曲的。受市场供求规律影响，少数流通股发行价和交易价过高，以致首日交易价与其正常投资价值偏离较大。大多数投资者都受到此影响。在机构风险的包围下，几乎95%的投资者都亏损了。正是这种审批、发行制度和股票交易制度的缺陷，导致投资者承担巨大的市场风险。

3. 政府利益和政府边界

政府要正确处理自身利益与边界的关系。政府不退出土地市场交易主体地位，将直接参与土地市场改为间接干预，实际上是利益冲动的驱动。在市场经济条件下，政府职能应该定位于提供公共服务、维护公平的市场环境。政府仅为公共利益而征用土地是国际惯例。政府退出土地市场后，主要通过计划调控和房产税来间接调控市场。只有这样，才能保证政府的权利有限，政府的边界才能清晰。

首先，政府必须遏制最初参与某些资产市场的冲动。从所谓“鼓励上市发行股票”到所谓“经营城市”，甚至利用房地产热潮刺激经济发展，这些都是政府介入不同形式资产的表现市场。政府一旦直接或间接参与市场，就必然会扭曲市场。股市投资者长期依赖政府政策救市，这显然不是一个成熟的市场。房地产市场在目前政府的运作下，很容易出现同样的结果。因此，明智的政府是与市场保持距离的政府，是高于市场的监管者，是维护市场秩序的公正裁判。当前，一些地方政府在强调房地产经营健康方面声音嘶哑，这本身就违背了政府职能的基本原则。其次，政府必须抑制持续保护某些资产价格的冲动。即使行政权力对资产市场的发展没有直接或间接的作用，市场的波动也始终存在。在不成熟的市场经济中，投资主体往往需要政府的支持。另一方面，不成熟的政府倾向于出于多种原因稳定市场，例如维持市场稳定和避免投资者损失。当然，面对某种资产的过度、异常投机，政府是否支持市场、保护公共利益又是另一回事。第三，政府必须抑制自己限制某些资产价格的善意冲动。当前，社会各界对房地产泡沫的担忧，导致在具体操作层面上形成了政府直接稳定房价的议案。同样，这种考虑从直观意义上来说是正确的，但从政治经济学意义上来说，这将是一个极其危险的政策设计。一方面，市场的涨跌有其自身的规律。现在的飙升并不意味着未来不会下跌。政府干预房价本身就意味着对原始投资者的不负责任。唯一的办法就是让它自然波动，投资它。只有肯认输的人，才能拥有健全的市场心理。因此，下调房价与之前的市场支撑并没有本质区别。另一方面，面对目前高房价导致低收入居民无处安身的问题，行政当局只有两个选择。一是增加供给，抵消市场过度需求。二是财政和货币政策，通过调整贷款利率或货币补贴来调节市场整体需求。

毫无疑问，政府不可避免地会考虑利益。事实上，政府的最大利益在于全体公民和国民经济，而房地产市场集中的具体利益就是土地价值。现行土地供应机制无法保证长期稳定、科学合理的土地收益。更容易助长政府官员的短期政绩冲动，甚至导致腐败。有限的土地可能会导致未来政府的土地收入越来越少。因此，科学的做法是，土地收入应像税收一样稳定、均匀、制度化地征收，这样才能保证政府未来各时期的收入，减轻市场的沉重负担，减少短期的财政负担。政府官员的任期绩效冲动。因此，通过土地年租来实现政府对国有土地所有者的权益，实行年租制度，需要法律上的明确。这不仅可以使政府的土地收益长期化，避免政府在土地收益上的短期行为，而且可以促进城市存量土地的流动，促进城市土地资源的合理配置。

事实上，台湾省的土地改革模式值得借鉴。国民政府迁台后，实行土地改革，采取不流血的政策，让台湾农民拥有土地。制定了相应政策，稳定土地政策和农民，防止大量农业失业冲击脆弱城市。 20世纪70年代，面对巨大的社会压力和财团压力，国民党政府最终反对放开卖地。相反，它将资本引入农村。台湾过渡到工业化后期，全社会重新分配社会资产，解决社会贫富分化问题。以及工农业分化问题。十多年后，台湾完成工业化、经济发展到更高水平后，台湾放松了土地政策。此时，土地价格已从每处4万新台币涨至3000万至4000万新台币之间。大批农民获得了多年的土地出让补偿，享受到了国家工业化的经济成果。社会财富通过卖地再次重新分配，避免了大量农民破产。工农业的均衡发展也造就了庞大的中产阶级，使台湾社会更加稳定。另一方面，从经济上看，土地流转导致了部分人的资本富裕，拉动了社会消费和投资。重要的是，这些“暴富”农民在卖地获得财富后，又将资金转向高风险的高科技产业。正是这些知识水平较低的“暴富”农民，成为了台湾产业升级转型的资本。对进口商来说，这也算是台湾土地政策的意外收获。

4、制度缺陷与市场缺陷共鸣：股市、楼市价格泡沫相似

越来越明显的是，中国的房地产市场和股票市场一样，存在重大的制度缺陷。这主要表现在三个方面：一是房地产市场和股票市场一样，是一个权力市场。权力资本的作用超过其他资本。产品市场化和要素非市场化的不对称导致了住房市场的变形和价格的高位运行。 。其次，地方政府发展房地产业更多是出于财政支出的压力和追求发展成果的冲动。这很像过去股市的发展，只是迫于企业融资的压力，国有企业为了摆脱困境而被迫赚钱。第三，房地产开发商推高资产价格的市场操作手段与股市黑商颇为相似。在股市中，如果有人控制了一只股票，并且拥有足够的筹码，他就完全可以操纵股价。庄家推高整个市场价格的秘诀就是先推高高价股的价格，带动其他中低价股的价格自然而然地上涨。这项技术也被运用在房地产市场上； 2005年，房地产投资商提出向二三线城市转移。从技术角度来看，这种做法与股市做市商炒作某个板块或概念的股票时推高龙头股的做法非常相似。龙头股的赚钱效应，引诱散户拼命涌入同一板块或概念的垃圾股。只要龙头股不下跌，其他股票就会相应上涨。一旦庄家达到了目的，散户的末日就来了。许多城市的房价都翻了一番，有的项目甚至涨了好几倍。这和股市庄家的做市效应是一样的；为了推高房价，房地产开发商伪造大量虚假交易合同，并通过这些虚假合同，让房地产价格“无限上涨”。这种方法类似于股票做市商试图推高价格。