北京首开 LONG 街：滞销公寓和办公变身商业，成功开业引发行业关注

北京首开 LONG 街：滞销公寓和办公变身商业，成功开业引发行业关注

近10万平方米未售出的公寓和写字楼能否改造成商业单元并激活？如果改造成商业楼，公寓和写字楼之间的50米宽城市道路该怎么办？该项目共有四层。高层区域如何实现商业租赁和利用？原本简约的公寓式建筑立面如何适应商业氛围的新要求？该项目位于北京北五环与六环之间。周边有万向汇等4家商场。应该采取什么差异化策略来打破局面？

以上就是北京首个长街项目面临的问题和挑战。这个改头换面的城市更新项目已于2023年6月30日成功开业，引进百余个优质品牌，其中一半以上为昌平区首店，迅速崛起，人气爆棚开业三天内接待旅客21万人次。 ，引发业界对这一非标项目的集体关注和走访。长街项目以其优异的表现，呈现北京非标商业新样本，荣获十大“北京最美街巷”、“北京城市更新最佳实践”、和北京旅游休闲街区。和荣誉。首海集团在“更新一个项目”、成功“激活一个片区”方面也取得了新的成绩，为自己的“城市更新官”身份给出了新的诠释和范例。

北京长街从写字楼公寓改造为商业区的过程视频记录 © 互联网

作为LONG街项目的战略顾问和独家招商代理，经过三年的合作，RET帮助首开成功完成了近十年来北京最大商业街项目的更新。以下是对项目策略和实践的回顾，为更多类似项目提供参考：

利用邻里关系与“大盒子”竞争对手形成显着差异，并巩固项目在该地区的“中心地位”

在最初的开发计划中，LONG 是一个以销售返现为目标的开发项目。由16栋办公、公寓楼组成，占地面积9.54万平方米，一条城市道路贯穿该地块。由于北京商业地产最低销售500平方米的限制性政策出台以及房地产销售市场降温，将在首都未来城市更新和资产运营中发挥重要作用的首开集团，决定将该项目由销售目标转为持有，并利用更新改造重点项目纳入北京市政府于2021年7月21日发布的《回天五年行动计划》。

该项目位于天通苑和回龙观之间。优点是可以从两侧访问。缺点是距离两侧中心有一段距离。因此，如何提高项目的辐射能力，增加项目的覆盖人群，对于未来项目的持续运营至关重要。

因此，在更新改造策略上，我们建议就地取材，打造特色商圈，不考虑大盒子改造。这一思路的出发点是利用街道锚定项目作为回龙观-天通苑片区（以下简称“回天片区”）的中心位置，形成区域中心，实现与区域竞争对手的差异化。

与大型企业相比，社区有许多独特的优势。例如，当一个人游览一个城市，站在商业街时，他会感觉自己是在市中心或区域中心，但进入一个大盒子时就不会有这种感觉。 LONG街就是充分利用人们的这种心理效应，打造一个区域的“中心街区”，让人们可以在那里购物，然后再来。

社区是一种自然的商业形式，而大型商业是两个本质上不同的领域©网络

由于该项目并非位于回龙观或天通园的地理核心，且缺乏地铁直达，且区内商业供应不足，如果单纯复制普通商业，可能难以在竞争中脱颖而出。街头模型。为此，LONG街项目必须具有非凡的独特魅力和号召力，才能突破地域界限，吸引远方乃至更广泛人群的定向参观。因此，我们不仅主张打造街区，更主张打造终极街区——只有这样，我们才能形成与大型企业相比显着的差异化优势。同时，只有极致的邻里才能最大限度地释放邻里商业模式的所有优势。

以“玩、买、拍照”为主导功能，与周边项目的“买”、“吃”形成典型错位

在同一区域，我们面临西三旗万向汇、北京华联华联广场、北店时代广场等多家大型成熟购物中心的竞争。这些商业实体经过多年的积累，汇聚了几乎所有可达区域的领先品牌。新项目在类似功能上很难超越或差异化。

这些现有项目都是以“购物”和“餐饮”为核心功能的“大盒子”。基于RET大数据的深入探索，参观这些商场的主要目标是“买”和“吃”（买东西、吃），所以这个项目有机会充分利用这些商场的特点街区着力打造“玩”“买”“摄影”（娱乐、闲逛、拍照）为核心体验的消费场景。虽然周边也有一些娱乐设施和休闲业态星罗棋布竞争项目，它们作为辅助存在，在规模和形式上很难与邻里创造的经验相比较。

为充分发挥LONG街的独特性，项目在业态和功能方面做了以下专门规划和安排：

“玩”

在“玩”的核心体验区，项目精心设计了粉红豹主题邻里运动场、充满活力的街头表演广场等创意娱乐设施，并成功引入了美KTV、滑板公园。完美世界影城，构建多元化休闲娱乐矩阵。同时，项目利用开放街区的公共空间，继续策划和实施一系列精彩的活动。开业初期，已成功举办飞盘挑战赛、瑜伽课、骑行派对、橄榄球比赛、王者荣耀电竞赛事等多元化互动活动。开业后，围绕“体育、文化、艺术、儿童、宠物、市场”六大主题，精准聚焦不同消费群体的兴趣喜好，定制各类特色体验活动。

功能与景观兼具的粉红豹主题运动场 © 网络

通过这种“玩先行”的策略，项目显着提升了其独特的市场认知度，有效营造了回天片区专属的社区文化氛围。这一举措不仅加深了项目与目标客群之间的情感联系，形成高粘性的互动关系，更重要的是有效激活了社区消费者的参与热情和消费活力，与项目之间形成了牢固的联系。和社区。共生共荣的良性循环。

“访问”

为了大幅提升项目的“购物”吸引力，设计团队利用连廊和天桥构建了项目内纵横交织的立体交通网络，实现了各区域之间的无缝连接。在项目的底层和二层，我们特别规划了面积合适的小店布局，确保每个角落都充满轻松愉悦的“漫步”购物氛围，吸引顾客驻足欣赏和购买生活方式产品。该业态以“趣味购物”和“即兴消费”为特点，为空间注入源源不断的探索兴趣和持久的乐趣源泉。

商业“去商业化”趋势的背后，是消费者对场所放松感的需求不断增加 © 网络

针对消费者对健康、开放的自然空间的新需求，团队从日本南町田、新加坡的优质项目中汲取灵感，将绿色自然形态与城市空间相融合，围绕“城市绿洲”。打造一个让人在繁华都市中身心放松的场所。这里星罗棋布的座椅等公共设施，不仅为行人提供了休息的场所，还巧妙地引导人们在漫步过程中不断变换视角，享受移步异景的视觉节奏，从而增进人与人之间的交流和亲密感。人与环境。互动有效增强“购物”的乐趣和沉浸感。

“射击”

针对年轻人喜欢拍照打卡的特点，首开长街将艺术元素深度植入街区，利用丰富多样、充满活力的艺术IP形象和大量网红打卡点进行编织整个街区陷入艺术氛围之中。互动地图。这样，项目不仅在情感层面上与参观者建立了深刻的共鸣，也成为了一个充满活力的自我交流平台。凭借丰富的视觉叙事和社交分享潜力，影响力和品牌知名度得以不断提升。

位于街区南入口的“云提米”艺术雕塑 ©网络

项目精心策划了一系列引人入胜的拍照背景，如涂鸦壁画、时尚楼梯、空中步道以及夜间色彩缤纷的主题灯光秀，并辅以定期表演、创意市集、体育活动等多样化的公共空间活动。内容，共同打造高价值影像素材内容库。 LONG 还与知名时尚艺术家惠威合作，创作了一系列有趣的跨界艺术雕塑。其中，“云端提米”矗立在街区南端，“吃不胖”则俏皮地矗立在二楼天桥上。二者相互呼应，形成一道独特的风景线，有效开启了商业与艺术的跨界。对话翻开了新的篇章。

依托“空中市场”的交通组织和“灰空间”的功能布置，充分激活和利用高楼层区域。

原为公寓及办公用途项目，层高已达四层。与普通商业街三层的最大限度利用相比，如何高效利用其高层商业面积成为首开长街项目的一大挑战。

在交通系统规划方面，项目采用“双首层”设计策略，在二层精心构建向外延伸的“平台式连廊”，配以富有吸引力的景观式台阶，旨在激发消费者的出行欲望。主动上二楼。同时，在街区两侧的建筑之间架设了两座景观廊桥，不仅起到基本的连接功能，而且开辟了新的空中开放空间，为顾客提供了绝佳的视野俯瞰街区全景。项目通过有效的设计，成功将二楼打造成不可替代的“新一楼”，成为顾客到达或参观的首选。此外，通过室外楼梯的设置，将平面流线延伸至立面，形成一条可以“飞檐走壁”的立体商业街。它不仅为高楼层商业建立了可达性，还鼓励人们攀高、攀登，描绘出一幅生动的“空中街市”生活场景。

针对项目高层情况，采用“双首层”策略，将二层作为人流聚集的新首层 ©网络

在功能布局上，我们将高层商业区定义为“灰色空间”——它可以是大面积的餐饮娱乐品牌，也可以是模糊的办公和商业用户，比如舞蹈工作室、二手办店、电玩俱乐部等，这些业态不仅需要商业流量，还因为大多是熟客，不需要在街上。它们是高层建筑的合适选择。

变道为安全行走，将宽阔的街道变成主题公园，以街区的形式充分发挥长街区的优势

由于这里原本是公寓和办公混合区，两栋楼之间曾经有一条50米宽的道路。相比之下，上海南京路步行街最宽处仅28米，北京王府井也不超过40米。人们常说“宽阔的街道上没有喧嚣”。如果50米宽的长街禁止行人通行，如何保证商业氛围是一个大问题；但如果不封闭，还有车，就很容易给人“底下两排”的印象。商业”没有邻里的气氛和感觉。

我们回到基本原则开始思考：为了给邻里创造更好的步行体验，首先要创造的是“安全”和“摩擦”。安全感是指游客可以在轻松、不受干扰的环境中漫步。一旦出现高速行驶的车辆或者人车交织，就会严重损害漫步的心情和舒适度。没有心理安全，其他经历就无从谈起。摩擦是指游客在旅途中不断遇到各种景观、商店、公共设施和人群聚集点，仿佛置身于生动的生活舞台剧中，感到新奇、多样、舒适，从而在情感上受到影响。深深地触动和吸引。

社区的公共空间旨在创造体验，而不仅仅是散步。它们是重要的内容载体 ©

经过深入讨论，RET团队和首开团队果断决定封闭道路，坚决修建步行街。这一决定在首开集团内部报告和昌平区政府重点项目专题会议上得到了广泛认可和支持，成为项目成功转型实施的重要基石。

针对宽阔的街道可能导致商业氛围不足的问题，团队提出了“变马路为公园”的改造理念，将宽阔的街区重新定义为“城市公园”。一方面，在整个街区打造3.2万平方米的城市绿洲，让人们在绿色环境中锻炼、徜徉，获得身心的慰藉；另一方面，大量摩擦元素和设计的植入，让人一进入就会有一种包围感和融入感，将这个公共空间变成了一个强大的内容中心，这不仅避免了“潜在的弊端” “宽街无闹市”的同时，也显着提升了项目的多元魅力和吸引力。

主题策略重塑副街功能角色，消除“配角”的固有局限性

该项目由三排建筑组成，长650米。东侧两排公寓之间有一条狭窄的小路。项目改为商业街区后，成为主街之外的副街，平时为商业街。二级街道、二级通道比较难对付，很容易失去人气，变得冷清。

锐意德处理业务线时，内部有一句话：没有不好，只有不同。每条街道都像一个有着不同才能的人。虽然他在一个角色上并不擅长，但在另一个角色上他或许能表现出色。因此，关键是为每条街道找到能够发挥其主角作用的独特内容。

并不是所有的业态都适合放在主干道上。对于一些店铺来说，“隐蔽性”也是一种独特的价值。长街副街以“街边小店”的格局融入夜经济，成为又一个吸引人的地方。权力的“新主角”©网络

随着年轻消费者对微醺体验、社交互动、独特氛围的需求不断增长，夜经济成为商业繁荣的重要引擎，而邻里商业模式也是最好的载体。基于对消费者和市场的深入分析，团队将街区定位为聚焦夜经济的主题，旨在打造全天候、立体化、动态的空间，为街区注入丰富多样的趣味性。通过全天候生活场景的连接进行社交活动。元素。白天以娱乐休闲活动为主，晚上则变身为追求“轻松”和“自由”的不夜特区。

东方美学的立面设计摆脱传统束缚，以独特的场景成就项目的网红潜力。

项目原貌呈现出典型的公寓风格，整体外观简洁大方，与商业环境所需的热闹氛围形成鲜明对比。而且，人们对空间体验的感知在很大程度上取决于建筑的围合形状、错高、密度变化以及立面设计。与任何商业项目一样，有必要对建筑立面进行有针对性的创新设计，以增强整体体验。

目前，我国大部分商业街区的立面风格趋向于欧式或传统风格。然而，对于起源于公寓和写字楼改造的LONG 项目来说，无论是强行融入欧洲元素，还是移植古代文化特色，都会显得不协调、生硬。基于大量的标杆和创意，LONG 选择了独特的“新中式美学”作为其主导的立面设计风格。这一选择不仅顺应了当下年轻人回归中国审美的潮流，而且因其独特的视觉呈现而具有“网红”基因，易于吸引关注和传播。

项目的木格栅面不仅是对东方美学的细腻诠释，更能在白天与黑夜之间呈现两种完全不同的光影画面 ©网络

在具体实施上，建筑的立面改造采用了从古代建筑构件中提取的木“格子”的设计语言，具有分离与连续的视觉和空间效果，为建筑增添了一种朦胧的优雅。文人的美丽与优雅。传统形状的木制阳台为企业提供了额外的外部空间。它们突出在“网格”之外，与自动扶梯一起成为三维交通的建筑符号。传统木格栅与现代立面元素的强烈对比，为项目增添了一丝奇幻感。此外，通过增加立面装饰构件、平台、展示橱窗等元素，打破了原有立面的单调格局，商业氛围和活力大大增强。

结论

如果我们同意“商业很容易被淘汰”，那么我们也必须相信“商业总会有新的机会”。进入城市更新的“非标商业时代”，“一张白纸可供借鉴”的机会越来越稀缺。每个项目都可能有其固有的局限性，但它也带有时间赋予的优势。经验认为无法克服的挑战，可以通过超越通常的方法得到妥善解决。职业老龄化的表现是感觉做事越来越困难，更多新锐人把现在视为理所当然，只努力扩张。时代在前进，商业潮汐更迭，美好的明天永远在前方。