深圳华强北关铺潮调查：有人年入百万，有人9个档口关至2个……

深圳华强北关铺潮调查：有人年入百万，有人9个档口关至2个……

作为全国乃至全球最大的电子产品集散地，深圳华强北早被誉为“中国第一电子街”。但近几年来，关于华强北风光的报道不断出现在报纸上，华强北到底怎么了？网络上流传的“空店潮”是真的吗？移动通信行业转型、电商冲击、高租金冲击有哪些影响？曾经在这里扎根的商人和企业家，如何看待华强北如今的变化......带着这些问题，《证券时报》记者多次走进华强北，调研华强北店铺、写字楼出租情况，与商家深入交流，走访政府人员和专业人士，调研华强北产业转型升级的成效，试图还原一个真实的华强北。

年薪百万的吴老板：赚钱靠快转

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手机占据了华强北市场的大部分商店。华南路飞扬时代大厦，是华强北月最贵的地方，1-4层是通讯市场，每层楼的位置都不一样，4楼的租金是这栋楼里最高的，这一层专门卖苹果手机，从香港拿货卖，利润高， 传闻这一层的老板身价数千万。“外面好离谱，怎么会有那么多几千万，我认识一个在四楼有几十万资产的人，哈哈。”吴老板笑着说。

（飞扬时代大厦四楼，人头攒动的汤唯/照片）。

2013年，吴老板结束了家乡的MP3和MP4生意，来到深圳华强北，做学徒做起，修理苹果手机。“那时候我一个月能挣1万多块钱，要修的机器很多，想赚多少就看想修多少钱了。累。吴老板回忆道。

修了两三年，身体报警了，腰椎间盘问题很严重，久坐不动，手机也做不了，再加上老婆孩子都过完了，1万多元的收入也不够在深圳花。吴老板开始尝试做苹果手机生意，就是去香港买二手手机，然后来深圳卖。“我第一笔单赚了4万多块钱，不过我很开心。”但第二个单项“统一货”却是吸睛的（编者注：所谓统一货，就是在一个巨大的工业厂房里，到处都是一排排黄色的纸箱，箱子里装满了手机。如果箱子的货不好，就会丢掉），然后他又陆续丢了三四批货，那时候他总共只有20万本金，所剩无几，“当时我很绝望，我只想回老家， 赶紧离开深圳，再也不来了。最后，吴老板决定扛下去，通过信用卡转账，终于赚回了20万元的本金。

2016年，吴老板在华南路飞扬时代大厦4楼开摊，租金最高，人气最爆，“是同一个柜台，租金一直3000元/月，最高是18500元/月，现在是9000元/月。反正每次签合同的租金都不一样。“一个方琉珩柜，好位置已经被炒到一个月3万或者4万，转让费达到了150万，然后市场控制了价格，规定月租不允许超过1万，投机降温了。

今年是吴老板做平行手机的第四个年头，他总结说，前三年，他的收入每年都在增长，现在的“统一商品”基本不会移开视线。2018年，它赚了大约100万美元。回想起在华强北的这六年，他买了房子（惠州），买了车（宝马），生了二胎，大儿子在深圳上学，他还是挺满意的。

“华强北的客流量减少了？我没有明显的感觉。生意不好？我认为一个行业已经到了一定的阶段，尤其是电子行业，每天都在变化，而且肯定会发生变化，这取决于你是否能跟上这种变化。吴老板说。感

叹越来越难的周老板：二手手机生意已经经营了18年

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六年前，周老板的店也在飞扬时代大厦4楼开业。“那时候飞阳市场还是比较杂乱的，我们也租了4楼，3楼也租了，人气好之后，我们做的二手手机就被赶到了爱花市场，因为那是通天地集团的市场，反正我们做生意已经很久了，哪个市场都无所谓。”全国的二手手机聚集在华强北，从华强北销往全国各地，因为这里有二手手机产业链的一站式服务，并逐渐发展成为中国乃至全球最大的二手手机生产和配送中心。

（爱花市场到处都是“打击盗窃赃物”的标语，汤唯/摄影）。

一幢不起眼的私人住宅，下面有一个蔬菜市场，下面有污水流，蔬菜市场的上层有两层楼的商店，上面有住宅楼。爬上油腻的楼梯，斑驳的墙壁上布满了各种痕迹，上楼，眼前的一切都可能让你大吃一惊，嘈杂的人群，热闹的菜市场比早高峰要好，这里是华强北一个二手手机的重要市场——爱花市场。周老板的摊位在二楼。说是摊位，其实是一个70厘米长的玻璃柜，占地1平米，每月租金3000多元。“我不知道这一层有多少千万富翁，你看看这个工作环境，我们一年350天都在这里，市场上大部分人都来自基层，我们根本不需要高大的环境，我们不需要政府来规划这个那个，只要有钱可赚就行。”

“我刚过完年就上来了，一天出货1000多台，一连好几天，老婆都没过来，我却很忙。”周老板回忆说，2004年春节过后市场交易高位时，语气中还透露着兴奋。

2001年高中毕业后，周老板来到华强北从事二手手机生意，他在这个简易的玻璃柜旁坐了18年，见证了华强北的兴衰。我在家乡的省会城市买了两套房子，在深圳买了房一车，生了三个孩子。

他记得，2003年和2004年是生意最好的时期，当时每天售出数百部手机，相当一部分二手手机卖给了外国人。什么时候生意感觉不好？周老板想了想，“大概是从2012年开始的吧！”

他分析说，业务恶化有两个原因，一是手机种类变少，大浪席卷沙地，大部分山寨机已经从市场上消失，只剩下大品牌，大品牌手机价格昂贵，质量好，人们对手机的需求没有那么频繁。二是市场规范化行为，打击翻新机和山寨机，规范货源，让大家的生意都没那么好。

周老板告诉记者，2017年下半年的一段时间里，整个市场做生意的摊位很少，大家都关门了，只是因为监管部门每天都来检查，看货物是不是从正确的方向运来的。周老板也被抓了，虽然后来发现是误抓，人很快被释放，但因为拿不到正规的购货发票，20多万件货物还是被扣留，案件调查后才要求他归还给他。最后几经周折，货物才被带了回来，但基本没有价值，一个是损坏了，另一个是因为电子产品的价格打折得很快，现在1000元的货物，半年后可能就值四五百元了。

现在市场上基本没有外国人来取货，都是一些常客，下家不要求上家拿货，上家不打听下家的销售渠道，他们之间的关系只是“钱”，这是这条“灰色产业链”上建立的唯一环节。

“现在？平均每天卖几十根金条，吃饭赚钱。他说，他现在的收入还不到过去的50%。当被问及是否考虑转行时，周老板叹了口气，“我想转行，但过去20年我只卖过二手手机，对其他行业一无所知。我们市场上也有一些人转行辞职了，但过了一段时间，他们在其他行业赔了钱，回来卖手机。其实周老板已经把大陆的两套房都放了出来，准备大干一场，他认为二手手机不是非标产品，两个贸易商，对于手机新旧质量的定义是不同的，所以很难被互联网完全取代， 第二手机交易市场不会下滑。

摊位黄老板9到2：多轮冲击行业、封街、电商

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2000年，赛格广场裙楼投入使用，一至八楼汇集了几乎所有世界知名品牌的电子元器件、电脑机具及配件，以及通讯、家电、视听电子产品。同年，黄老板在赛格广场开设了第一家门店，主要销售相机和配件。2008年至2010年，当相机处于销售高峰期时，黄老板在赛格广场租了9个摊位。

公开资料显示，鼎盛时期，华强北电子专业市场多达36个，商户26252家，年销售额3000亿元，是全国商户最多、产品最齐全、销售额最高的电子商圈。

“从2008年到2010年，相机正处于销售高峰期，一个月的最高成交额超过1000万，现在一年也收不到1000万。黄老板说。

随着阿里巴巴、京东、苏宁易购等电商平台的快速发展，电子产品交易逐渐转向线上，各类电商平台为了抢占市场，不断进行线上促销。

为了应对电商对华强北电子元器件市场的影响，华强集团着手建设华强电子网络，2015年，华强电子网络电商企业注册电子企业用户超过150万，网站月访问量突破3000万次，2015年华强电子网络匹配交易额达到360亿元。

其次，手机从功能手机进入智能手机时代后，华为、OV（OPPO、VIVO）、小米等国产手机发展迅速，手机价格大幅下跌，山寨手机市场萎缩，依靠买卖山寨机的华强北商家利润大幅下滑。同时，为了加强专利和知识产权的保护，政府对华强北的山寨和水货市场进行了打击，大量靠销售山寨和水货手机为生的商贩被迫搬出华强北。

2013年也是华强北人流量快速下滑的重要时间节点，受地铁建设影响，华强北开始关闭主干道长达4年，人流量直线下降，大量商家受到影响，被迫迁出华强北。

云创智谷运营与投资促进总监李元政认为，华强北地铁关闭是人流逐渐减少的原因之一，电子商务的兴起加速了华强北实物电子交易的下滑。

2017年，地铁的开通也没能挽救华强北的颓势。“在地铁建设期间，确实对客流产生了影响，现在人们不来买东西了，不知道为什么，包括那些卖笔记本的人，前几年都是排队付款的，现在也非常冷清。”黄老板说。现在，黄老板的9个相机摊位只剩下两个，“我打算今年再关一个。”

但显然将所有原因归咎于地铁关闭也是不客观的。“以手机市场为例，华强北是著名的”复印机研发中心“，随着智能机器技术的不断进步，仿制的难度越来越大，很多仿制的机器都达不到要求，同时，政府加大了对知识产权的保护力度，造假成本过高， 华强北假冒机越来越少，华强北企业有一个淘汰的过程，很多产业链在华强北已经没有生命力了。华强北商会会长黄建岳说。

“空店潮”的真相是什么？租金没有上涨，需求也消失了

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作为亚洲最大的电子产品集散地，华强北曾经“难得一见”，各大商场人满为患，甚至有的店铺售价超过每平方米30万元，有的人靠投资店铺发财。

“华强北是个小柜台人，以前买柜台的人都发了大财。2008年金融危机后，柜台价格下跌，一手手没有亏，反而在柜台上投机的人输了。黄建月说。

近年来，华强北的“空店潮”并不少见。记者从深圳市华强集团有限公司2018年第三期中期票据信用评级报告中发现，华强集团旗下电子天下门店多集中在华强北市场，深圳一家门店共有3757家门店，2015年入住率达到95%，随后逐年下降， 2017年降至89%，2018年1月至9月反弹至92%。深圳第二家店铺数为1729家，2018年1-9月入住率为87%。

2012年华强北“空店潮”现象就已经存在，在走访期间，记者明显感受到，转型降价已成为华强北各大商场的主旋律，人流持续集中在少数商场，商铺由高层向低层转移， 人越多，空置的摊位就越少。在入住率下降和租金下降的压力下，一些数码商城开始寻求向商贸转型，并引入美容、服装等其他行业，以应对空置店铺带来的压力。

（曼哈顿数字广场A座正在改造出租 王明宏/摄影）.

记者看到，曼哈顿数字广场A座行人寥寥无几，大部分店铺都已关门，只有少数未到期的商家在营业。据了解，曼哈顿数字广场经营面积10万平方米，是深圳“老字号”大型正版授权手机交易中心、手机通讯配件批发中心、智能手机维修中心。不过，当记者以做手机业务为由与投资经理洽谈时，对方表示，A座近期将进行产业转型，不再出租。当被问及要转型哪个行业时，对方表示不清楚，还在等待公司的通知。

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与曼哈顿隔街相望的现代橱窗商业广场非常萧条，一楼和二楼有很多商铺在等待出租，租金价格也低于其他购物中心。

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面临改造压力的是远望商城，沿着镇中二路向南走约50米，可以看到远望商城二期一楼、二楼已经改成化妆品区，负责该区域的投资经理表示，该区域自2018年底以来就没有出租给过电子产品商家， 原有电子产品专卖店到期后不再续期。

在元望数码，一位店主透露，除了租金，新商家还需要支付入场费，从价格到价格不等。老板向记者介绍了一家待转租的店铺，面积15.7平方米，月租15700元。

元望数码楼层经理告诉记者，近期所有新商户都可以免收入场费，外加第一个月的租金，现在市场竞争压力大，优惠全部打折。

记者走访赛格广场，发现大部分商铺都已出租，但周转率非常高。赛格广场6楼，一个几平米的小摊位被分成两块，由于生意减少，业主为了分担成本压力，将另一半出租出去。

赛格广场楼层负责人吴经理表示，近年来租金一直在下降，每次都下降了5%。黄老板在四楼的店铺每月要13000元，而2008年为2.3万元。黄老板表示，由于华强北地铁维修的影响，当时赛格广场的租金每年降幅为5%，3年内合计降幅为15%。

“2017年我们对面的店面空置了半年，换成了联想，换上了高端数码相框，不到三个月，每个月都亏钱，换成矿机，数字货币大幅下跌，矿机卖家也退租了。如今，索格电子市场上移动个人客户寥寥无几，大部分店铺以批发老客户为主，如果在入驻之前没有固定的客户来源，前期运营压力会很大。我可能只找到五六家像我这样的老店。黄老板说。

与企业相比，政府更热衷于促进创新和创业

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在因地铁建设而封路的四年中，华强北的空铺率最高时达到80%。2017年初封路解除后，华强北空置率有所改善，可作为全国最大的手机批发市场，华强北手机市场下滑是大势所趋。有两朵花，每朵花都有一根枝，不争的事实是，作为中国也是全球最大的电子元器件集散中心，华强北电子元器件贸易市场优势依然存在。如今，华强北希望凭借其完整的电子信息产业链，成为全球创客和高科技产业的天堂。

2017年10月，福田区委、区政府印发《华强北创新发展行动计划》，计划投入10亿元专项资金，在3年内开展“十大行动”，从产业空间、业态提升、品牌建设等方面，全方位支持华强北创新发展， 提升华强北商圈综合竞争力，打造华强北新活力与繁荣。

2018年2月8日，福田区政府印发《华强上埠片区产业空间共融改革专项政策》。通过改造、租赁、合作等方式整合物业，通过政府支持降低空间成本，通过空间协调凝聚创新元素，通过创新发展引领转型升级，将华强上埠片区打造成世界级创新创业区。

在政府的支持下，越来越多的科技领域创客空间在华强北落户，规模不等，云创智谷位于赛格科技园2号，其运营投资总监李元正告诉记者，深圳云创智谷于2018年开始开放，定位于打造“人工智能城市创新中心”， 已完成园区建设面积7824平方米，入驻企业46家，实现100%入住率。

“我们三楼以前是美食城，关门一年多没开，我们投资600多万元改造成创客空间，政府给了租金、装修空间费用等扶持政策。”李元政介绍道。

一位入驻企业老板告诉记者，他基本上走遍了华强北所有的商业写字楼，价格在每平方米100元到120元之间，云创之谷的价格在80元之间，性价比更高。“而腾讯创业的起点就在我们楼上，这是一片福地！”

李元政认为，华强北要积极发挥电子产业元器件分布优势，结合科技创新，配合政府长期扶持政策，孵化企业成长。“华强北的优势在于开发电子产品，所有电子元器件都可以在华强北电子世界买到，样品一站式制作。华强北利用作为电子元器件集散地的优势，孵化与电子行业相关的创客和创业企业，接受来自产品创意或国际市场的订单，轻松制造产品并销往国际市场。”

记者注意到，大部分创客空间为落户企业提供了完整的配套设施，如会议室、展厅、休息区等。这些政府补贴的创客空间对入驻企业提出了一定的要求，如规定入驻企业名称必须带有“科技”字样。但是，也有公司不符合进入创客空间的条件，只改了公司名称，加上了“技术”二字就入驻了。在记者采访的几家初创企业中，他们的采购产业链并不在华强北，也就是说，他们来这里并不是为了享受华强北电子元器件配送中心的优势。在创客空间落户的大楼里，记者在与楼管人员交谈时，将创客空间理解为二房东，即投资公司通过相关手段获得低价房，然后转租出去。

华强北一位业内资深人士认为，创客很难给华强北带来活力，华强北是一个商业区，虽然华强北的创客办公成本有所降低，但面临着其他各种高成本。对于不需要在华强北购买元器件的厂商来说，可以在成本低、生活条件好的地方创业。此外，厂商不会给华强北带来流量，不能给华强北带来更多的商业氛围，也很难为政府创造更多的税收。

他认为，目前华强北的经营业态并不丰富，电子产业正在慢慢萎缩，新的经营业态还没有更新，还没有建立起各种业务之间的联系，最大的原因之一不是政府不想做，也不是企业不愿意做这个， 主要是因为步行街上房屋的产权非常复杂。他们多是国有企业，国有企业可以自己经营，经营好坏对他们没有压力。另外，在租房的时候，对品牌的要求不高，只关注谁交的租金最高，不同房产之间很难统一。

黄建岳认为，从长远来看，地铁的建设对华强北是有利的，地铁开通后人流量增加了，封路只是暂时的痛苦。华强北要以低廉的租金吸引商家落户，让商家盈利。降租后，有选择地引进好的品牌和企业，政府沟通协调补贴支持，吸引全国最优秀的零售品牌低价落户华强北。

“重建一个华强北，不能用旧观念来建造。除了保持电子街，还应该引入其他知名品牌。黄建月说。